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Abrechnungseinheit
english: accounting unit; billing unit
 
Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung wird eine Abrechnungseinheit gebildet, wenn der Vermieter mehrere Gebäude gemeinsam abrechnen möchte. Dies kann zweckdienlich sein, wenn zum Beispiel mehrere Häuser über die gleiche Heizanlage (beispielsweise ein Blockheizkraftwerk) versorgt werden.

In einem Urteil vom 20.07.2005 (Az. VIII ZR 371/04) hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der Vermieter mehrere Wohngebäude mit gemeinsamer Heizanlage zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen darf. Bei preisfreiem Wohnraum steht dies nach § 315 BGB im Ermessen des Vermieters, bei preisgebundenem Wohnraum ist die Bildung einer Abrechnungseinheit nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. Berechnungsverordnung möglich. In letzterer Vorschrift heißt es: „Eine Wirtschaftseinheit ist eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll.“

Voraussetzung für die Verwendung einer Abrechnungseinheit ist, dass im Mietvertrag nichts Abweichendes bestimmt ist. Probleme kann es geben, wenn im Mietvertrag nur eines von mehreren Gebäuden genannt wird – dies könnte als abweichende Regelung ausgelegt werden. Diese Frage hat der BGH nicht entschieden. Dem Gerichtshof zufolge kommt es jedoch darauf nicht an, wenn schon bei Beginn des Mietverhältnisses gar keine andere Abrechnungsart möglich war. Dies war im Fall von 2005 so, denn der Gebäudekomplex verfügte bereits bei Einzug der Mieter über eine Gemeinschaftsheizung.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit weiteren Urteilen bestätigt (Az. VIII ZR 290/09 vom 14. Juli 2010 und Az. VIII ZR 73/10 vom 20. Oktober 2010). Auch in diesen Fällen war von Mietvertragsbeginn an keine andere Abrechnungsart möglich gewesen. Der BGH betonte, dass in einer solchen Situation keine besondere Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich sei. Die Abrechnung nach einer größeren Abrechnungseinheit entspreche auch dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, da sich eine größere Einheit meist einfacher und effektiver bewirtschaften lasse, als mehrere kleine mit separaten Verträgen etwa für Hausmeister und Versicherungen.
 
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Zuletzt aktualisiert: 10.11.2017
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