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Immobilienfonds - Offener Immobilienfonds
english: real estate investment trust - open-end property fund; open real estate fund
 
Offene Immobilienfonds sind im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds nicht als Immobilieninvestment, sondern als Wertpapieranlage zu betrachten: Eine Kapitalanlagegesellschaft erwirbt aus dem eingezahlten Sondervermögen Immobilien und veräußert diese auch wieder. Die Rendite ergibt sich aus der Wertsteigerung der Immobilien und den Mieteinnahmen. Anleger können jederzeit Anteile an solchen Fonds erwerben und diese bei Bedarf an die Investmentgesellschaft zurückgeben.

Der offene Fonds ist weder in der Zahl der Objekte, noch in der Höhe des Fondsvolumens oder der Zahl der Anleger begrenzt. Die meisten Fonds bieten Stückelungen schon ab Summen unter 50 Euro an. Der Verkauf der Anteile war lange Zeit banktäglich gemäß den in vielen Zeitungen veröffentlichten Rücknahmekursen möglich. Die Initiatoren offener Immobilienfonds stehen miteinander im Wettbewerb, da die Wertentwicklung der Anteile über das Interesse der Anleger und somit über Mittelzu- oder -abflüsse entscheidet.

Über Jahre und Jahrzehnte galten offene Immobilienfonds als Horte der Stabilität und als sehr sicheres Investment – auch für Kleinsparer. Doch ihr Ruf ist mittlerweile arg lädiert. Zurückzuführen ist dies auf die Tatsache, dass offene Immobilienfonds seit dem Jahr 2004 offenbar erhebliche Probleme haben, die deren Rentabilität drücken. Dabei handelte es sich, wie bei einer sehr großen Fondsgesellschaft, zum einen um hausgemachten Stress. Weitaus gravierender für die gesamte Branche war aber die Tatsache, dass die meisten Offenen Immobilienfonds offenbar zu spät die Zeichen der Zeit erkannten und erst mit erheblichem Verzug die in ihren Portfolios nötigen Wertberichtigungen vornahmen.

Die Notwendigkeit nachhaltiger Wertberichtigungen zeichnete sich schon seit Jahren ab. Grund: Offene Immobilienfonds investieren hauptsächlich in Gewerbe- und Büroobjekte. Und sofern sie dies in Deutschland tun beziehungsweise taten, werden die Wertansätze dieser Immobilien durch die schlechte Konjunktur beeinflusst. Das führt zu steigenden Leerständen und erodierenden Mieten, die zwangsläufig zu einer Niedrigbewertung der Objekte führen. Kritisch anzumerken ist, dass die Fondsgesellschaften die erforderlichen Wertberichtigungen zu lange hinaus gezögert haben, so dass offenbar ein Vertrauensverlust bei den Anlegern entstanden ist. Gerade institutionelle Anleger zogen kurzfristig große Beträge aus den offenen Immobilienfonds ab, was dazu führte, dass verschiedene Fonds die Rücknahme der Anteile mangels flüssigem Kapital ganz stoppen mussten und mittelfristig aufgelöst wurden.

Mittlerweile haben die im Bundesverband Investment und Assetmanagement e.V. (BVI) zusammengeschlossenen Kapitalanlagegesellschaften, die offene Immobilienfonds auflegen, ein Maßnahmenpaket umgesetzt, das bestimmte Konstruktionsfehler beheben und die Transparenz der Fonds steigern soll. Transparenz soll durch Veröffentlichung der Verkehrswerte und der Mieteinnahmen jedes einzelnen im Sondervermögen gehaltenen Objekts in den Jahresberichten hergestellt werden.

Die ersten Immobilienfonds stammen aus dem Jahre 1959. Über die Situation der einzelnen Fonds kann man sich aus den Halbjahresberichten beziehungsweise Jahresberichten informieren, die Angaben über die fondseigenen Objekte und anderen Immobilienbeteiligungen, Vermieterquote, Laufzeit der Mietverträge, aktuellen Mieterträge und so weiter enthalten.

Die Immobilien werden jährlich von einem unabhängigen Sachverständigengremium nach dem Ertragswertverfahren der ImmoWertV bewertet.

Der Gesetzgeber hat in mehreren Schritten Neuregelungen getroffen, um Fondsanlagen wieder stabiler und transparenter zu machen. Für Anteile, die vor dem 1. Januar 2013 erworben wurden, gilt eine 12-monatige Kündigungsfrist. Allerdings können die Vertragsbedingungen der jeweiligen Fondsgesellschaft auch Bedingungen vorsehen, die über das gesetzlich Vorgeschriebene hinausgehen. So konnten sie bereits vor Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches bestimmen, dass eine Rückgabe der Anteile nur zu einem einzigen bestimmten Termin pro Jahr erfolgen konnte.

Seit In-Kraft-Treten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zum 22. Juli 2013 gelten für offene Immobilienfonds neue Regeln. Anleger müssen ihre Anteile nun mindestens 24 Monate lang halten. Die Möglichkeit der jederzeitigen Rückgabe ist entfallen. Für die Rückgabe der Anteile ist eine 12-monatige Kündigungsfrist einzuhalten. Alle Regelungen gelten auch für Kleinanleger.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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