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Insolvenz im Gewerberaummietrecht
english: insolvency in the field of tenant law for business premises
 
Grundsätzlich berechtigen weder die Insolvenz des Mieters noch die des Vermieters den anderen Teil zur Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses.

Im Gewerberaummietrecht erhalten die speziellen insolvenzrechtlichen Kündigungsregelungen besondere Bedeutung, da der insolvente Mieter beziehungsweise Pächter hier nicht den Schutz des Wohnungsmieters erfährt. So besitzt der Insolvenzverwalter des Mieters ein Sonderkündigungsrecht. Er kann den Vertrag mit gesetzlicher Frist ohne Begründung und unabhängig von der Vertragslaufzeit kündigen. Die gesetzliche Frist ergibt sich aus § 580a BGB und beträgt für Geschäftsräume sechs Monate zum Quartalsende.

Bei Insolvenz des Vermieters kommt es häufig zum Verkauf des Mietobjekts. Veräußert der Insolvenzverwalter das Objekt, tritt der Erwerber in den Mietvertrag als neuer Vermieter ein. Auch er hat nun ein Sonderkündigungsrecht. Dieses erlaubt ihm, das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist zum erstzulässigen Termin zu kündigen.

Wird das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers nicht zum erstzulässigen Termin ausgeübt, verfällt es.

Die Kündigungsmöglichkeiten durch den Erwerber sind bei Zwangsversteigerung und Erwerb vom Insolvenzverwalter identisch. Beim Erwerb wird allerdings der Käufer erst mit Grundbucheintragung Eigentümer, während er bei der Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss Eigentum erwirbt. Entsprechend früher kann und muss er auch sein Kündigungsrecht ausüben.

Das Kündigungsrecht ist nach der Abschaffung des § 57c ZVG nicht mehr eingeschränkt, wenn durch den Mieter Mietvorauszahlungen oder Baukostenzuschüsse an den bisherigen Vermieter gezahlt worden sind.

Gesetzliche Regelungen: § 57a ZVG (Zwangsvollstreckungsgesetz), § 111 InsO (Insolvenzordnung), § 566 BGB, § 580a Abs. 2 BGB.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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