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Untermiete
english: subletting; underlease; sublease; sandwich lease
 
Das Gesetz schützt das Vertrauen und die Zielsetzung, aufgrund derer der Vermieter nach Prüfung des Mieters den Vertrag abgeschlossen hat. Es gibt daher dem Mieter grundsätzlich kein Recht zur Untervermietung ohne entsprechende Erlaubnis des Vermieters. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen der Untervermietung von Teilen der Wohnung und der Untervermietung der gesamten Wohnung.

Soll nur ein Teil der Wohnung, etwa ein Zimmer, untervermietet werden, kann der bisherige Mieter in bestimmten Fällen ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Beispiele: Arbeitslosigkeit des Mieters, mehrmonatiger Auslandsaufenthalt des Mieters, Verkleinerung der Familie, eigene Pflegebedürftigkeit usw. In einem solchen Fall kann der Mieter die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung (Gebrauchsüberlassung an Dritte) verlangen. Dies gilt nur dann nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Versagung der Erlaubnis liegt, oder es zu einer übermäßigen Belegung der Wohnung käme oder andere wichtige Gründe die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar machen (z. B. geplante Gewerbeausübung in der Wohnung durch Untermieter). Dass Nationalität, Geschlecht, Hautfarbe, Religion etc. keine akzeptablen Gründe für die Ablehnung eines Untermieters sind, versteht sich von selbst. Dem stehen auch die Regelungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) entgegen. Wenn dem Vermieter die Untervermietung nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten ist, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen.

Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bei berechtigtem Interesse besteht hier nicht. Wird die Erlaubnis nicht erteilt, hat der Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist – sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Ablehnungsgrund vorliegt (z. B. Zahlungsunfähigkeit).

Die Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter bedeutet nicht, dass dieser für etwaige Schäden haftet, die der Untermieter an der Wohnung anrichtet. Für jedes dem Untermieter zur Last fallende Verschulden muss der Mieter geradestehen. In Geschäftsraummietverträgen ist es üblich, Regelungen über das Recht zur Untervermietung zu treffen.

Für einen Gewerbemietvertrag hat der Bundesgerichtshof am 08.07.2009 entschieden (Az. XIII ZR 76/08), dass der Eigentümer gegen den Hauptmieter einen Anspruch auf Herausgabe des Mehrerlöses aus einer Untervermietung haben kann. Dies gilt ausschließlich für den Zeitraum nach Beendigung des Hauptmietvertrages, in dem der Untermieter das Mietobjekt weiter nutzt. Im verhandelten Fall war ein Gewerbeobjekt für 1.000 DM gemietet und für 7.000 DM untervermietet worden. Nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Vermieter war eine Räumungsklage erfolglos geblieben. Der Hauptmieter zahlte weiterhin 1.000 DM im Monat. Nach etwa vier Jahren wurde der Untermietvertrag einvernehmlich beendet, der Untermieter zahlte an den Hauptmieter eine Entschädigung von über 14.000 Euro wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Hauptmieter ab Zeitpunkt der ersten, wirksamen Kündigung des Hauptmietvertrages bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Untermietvertrages den laufenden Mehrerlös aus der Untervermietung (6.000 DM im Monat) sowie die Entschädigung von 14.000 Euro an den Vermieter herausgeben müsse. Die Entscheidung beruht auf § 546 Abs. 1, § 292 Abs. 2, § 987 Abs. 1 BGB (Herausgabe von gezogenen Nutzungen nach Rechtshängigkeit).

Die Untervermietung von Wohnungen insbesondere in Großstädten an wechselnde Feriengäste wird in manchen deutschen Großstädten heute durch Zweckentfremdungssatzungen untersagt. Mieter, die ihre Wohnung als Ferienwohnung untervermieten wollen, benötigen für diese Nutzung die Erlaubnis des Vermieters. Hat der Vermieter generell eine Untervermietung auch ohne vorherige Überprüfung der einzelnen Untermieter erlaubt, deckt dies nicht die Vermietung an Feriengäste ab. Eine herkömmliche Untervermietung unterscheidet sich von der Vermietung als Ferienwohnung dadurch, dass dabei für einen längeren Zeitraum ein Untermieter einzieht; dies ist mit einem ständigen Wechsel von Feriengästen nicht zu vergleichen (BGH, Urteil vom 8.01.2014, Az. VIII ZR 210/13).

Die Zwangsräumung von Wohnungen wurde in den letzten Jahren immer wieder dadurch erschwert, dass beim Räumungstermin ein dem Vermieter bis dahin nicht bekannter Untermieter in der Wohnung anzutreffen war. Da gegen diesen kein Räumungstitel vorlag, konnte der Gerichtsvollzieher die Räumung nicht vollstrecken. Im Zuge der Mietrechtsreform 2013 wurden die gesetzlichen Regelungen geändert: Liegt gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vor, kann nun durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Untermieter vollstreckt werden, von dessen Existenz der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen Gerichtsverhandlung Kenntnis erlangt hat (§ 940a Abs. 2 Zivilprozessordnung). Dies erleichtert die Räumung für den Vermieter. Allerdings gilt weiterhin: Ohne Beteiligung eines Gerichts kann der Untermieter nicht aus der Wohnung entfernt werden. Und wenn der Vermieter von dem Untermieter weiß, sollte sich die Räumungsklage von Anfang an auch gegen diesen richten.

Rechtlich problematisch kann es sein, wenn der Vermieter eine erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, es dem Mieter jedoch nicht gleich gelingt, sich von den Untermietern zu trennen. Der Bundesgerichtshof erklärte in seinem Urteil vom 4.12.2013 die fristlose Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Vermieter in einem solchen Fall für unwirksam. Hier hatte der neue Eigentümer der Wohnung die vom Voreigentümer erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen. Der Mieter hatte ein Räumungsverfahren gegen die Untermieter angestrengt, das mit einem Vergleich und der Einigung auf einen Räumungstermin endete. Dem Gericht zufolge hatte der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht verletzt, nur weil er die Wohnung nicht sofort freimachen konnte (Az. VIII ZR 5/13).

Verweigert der Vermieter ohne Grund die Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen der Wohnung, obwohl der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, kann dies einen Schadenersatzanspruch des Mieters begründen. Der Bundesgerichtshof gestand einem Mieter Schadenersatz zu, der wegen eines mehrjährigen Auslandsaufenthaltes zwei von drei Zimmern untervermieten wollte. Die Untervermietung wurde pauschal verweigert. Daraufhin klagte der Mieter vor dem Amtsgericht. Dieses bestätigte, dass der Vermieter die Erlaubnis zu erteilen habe. Allerdings erfolgte das Urteil rund ein Jahr später. Der Mieter konnte dem BGH zufolge den Mietausfall für den Zeitraum bis zur Erteilung der Erlaubnis als Schadenersatz verlangen – rund 7.400 Euro (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13).
 

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Zuletzt aktualisiert: 02.10.2018
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