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Umlageschlüssel im Mietrecht
english: apportionment/allocation formula; basis of apportionment in the German law of tenancy
 
Sollen laut Mietvertrag die Betriebskosten als Vorauszahlung bzw. im Wege einer Umlage entrichtet werden, muss eine Abrechnung erfolgen, bei der die für das Gebäude entstehenden Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt, also verteilt werden. Der Maßstab für diese Kostenverteilung ist der Umlageschlüssel, der je nach Kostenart unterschiedlich zur Anwendung kommt.

Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 556a BGB. Danach sind Betriebskosten vorbehaltlich anders lautender Vereinbarungen im Mietvertrag nach dem Anteil der Wohnfläche (der Wohnung an der Wohnfläche des Hauses) umzulegen. Hängen die Betriebskosten jedoch vom erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung durch den einzelnen Mieter ab, sind sie nach dem Maßstab des Verbrauchs beziehungsweise der Verursachung umzulegen. Das bedeutet: Sind Zähler oder Messgeräte vorhanden, müssen die entsprechenden Messwerte auch berücksichtigt und die Kosten danach aufgeteilt werden. Sind keine Messgeräte installiert, ist die Umlage nach dem Anteil an der Wohnfläche durchzuführen. Vorgeschrieben ist die Erfassung des Verbrauchs durch Zähler für Heiz- und Warmwasserkosten laut Heizkostenverordnung.

Sind in den meisten Wohnungen Zähler installiert worden, in einer aber noch nicht, kann es der Vermieter jedoch ausnahmsweise bei der vorher praktizierten Abrechnung nach Quadratmetern belassen. Zweifel des Mieters an der Gerechtigkeit der Umlage rechtfertigen in diesem Fall keine Änderung des Umlageschlüssels (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 188/07, Urteil vom 12.03.2008).

Sollen von der gesetzlichen Regelung abweichende Umlageschlüssel verwendet werden, ist dies mietvertraglich zu regeln. Ohne explizite Vereinbarung gilt die gesetzliche Regelung. Als andere Umlageschlüssel werden zum Beispiel die Eigentumsanteile des Gebäudes verwendet (insbesondere bei Eigentumswohnanlagen), ferner die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen oder auch der Rauminhalt der Wohnungen.

Wie der Bundesgerichtshof 2014 betonte, kann im Mietvertrag auch wirksam vereinbart werden, dass der Vermieter den Umlageschlüssel „nach billigem Ermessen“ einseitig festsetzt. Grundlage für diese Entscheidung war die Regelung in § 556a BGB. In dem zugrundeliegenden Fall war es um die Kosten für Abfallbeseitung und Kalt- und Abwasser gegangen. Der Vermieter hatte diese Positionen in seiner Abrechnung nach Personenzahl umgelegt, der Mieter verlangte nachträglich eine Umlage nach anteiliger Wohnfläche. Der Vermieter war dem BGH zufolge jedoch zur eigenständigen Bestimmung des Umlageschlüssels berechtigt (BGH, Urteil vom 5.11.2014, Az. VIII ZR 257/13). Dies gilt allerdings nicht für den Heizkostenbereich.

Bei Heiz- und Warmwasserkosten ist eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels nur sehr eingeschränkt möglich. Die Heizkostenverordnung erlaubt eine nicht am gemessenen Verbrauch ausgerichtete Abrechnung nur für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt (§ 2 HeizKV). § 11 Heizkostenverordnung erlaubt weitere Ausnahmen von den Vorschriften über die Pflichten zur Verbrauchserfassung und zur verbrauchsabhängigen Abrechnung zum Beispiel für Fälle, in denen sich der Einbau entsprechender Zähler auch in zehn Jahren nicht amortisieren würde.

Eine Änderung des Umlageschlüssels kann auch während eines laufenden Mietverhältnisses durch­geführt werden. Der Vermieter kann dann den Umlageschlüssel mit Hilfe einer Erklärung in Text­form auch ohne Zustimmung des Mieters ändern und bestimmen, dass bestimmte Kostenposi­tio­nen künftig verbrauchsabhängig umgelegt werden sollen. Die Änderung kann allerdings nur für den kommenden, noch nicht laufenden Abrechnungszeitraum stattfinden. Bei Inklusiv- beziehungs­weise Teilinklusivmieten gelten besondere Regeln.
 

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Zuletzt aktualisiert: 06.11.2018
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