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Zweckentfremdung
english: misuse; change of use (e.g. office to residential); misallocation
 
Mehrere Bundesländer haben gesetzliche Regelungen erlassen, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum – insbesondere durch gewerbliche Nutzung – unterbinden sollen. Diese Landesgesetze ermächtigen die Gemeinden, Gebiete festzulegen, in denen Wohnraumknappheit besteht. In diesen Gebieten ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum nur mit einer Ausnahmegenehmigung möglich. Jede Nutzungsänderung einer Wohnung muss von der Gemeinde genehmigt werden.

Eine Zweckentfremdung ist meist gegeben, wenn eine Wohnung zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird – also z. B. zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken, als Büro oder Praxis. In Hamburg wird zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung von mehr als 50 Prozent der Wohnfläche als Zweckentfremdung angesehen. Auch ein Leerstand (meist von mehr als sechs Monaten) und der Abbruch oder das Unbrauchbarmachen von Wohnraum können eine Zweckentfremdung darstellen, ebenso wird die mittlerweile in vielen Städten übliche Nutzung herkömmlicher Mietwohnungen als Ferienwohnungen als Zweckentfremdung angesehen. So gab es in Berlin im Jahr 2014 ca. 15.000 Ferienwohnungen, was zur Einführung einer Zweckentfremdungsregelung geführt hat.

Die Regelungen gelten auch für Mieter, die z. B. Teile ihrer Wohnung als Büro nutzen wollen. Ver­stöße gegen das Zweckentfremdungs-Gebot sind Ord­nungs­wi­drig­kei­ten, die mit Bußgeld geahndet werden (bis zu 50.000 Euro pro Verstoß beziehungsweise Wohneinheit). In Bayern sind seit Ende Juni 2017 sogar Bußgelder bis 500.000 Euro möglich. Denkbar sind auch Nutzungsuntersagungen oder die vorübergehende Zuwei­sung des Besitzes der Wohnung an einen Treuhänder, der dafür zu sorgen hat, dass die Räumlich­kei­ten wieder in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand zurückgeführt werden.

Im Bereich der Verordnungen über Zweck­ent­frem­dung der Länder finden ständig Änderungen statt. So wurde in Nie­der­sach­sen die entsprechende Verordnung zum 01.01.2004 außer Kraft gesetzt. Nach den Verordnungen über Zweck­ent­frem­dung kann unter bestimmten Be­din­gun­gen ein Negativ­attest oder eine Zweckent­frem­dungs-Genehmigung erteilt werden. In Berlin mussten in einigen Fällen von Wohnungseigentümern gezahlte Ausgleichsabgaben wieder zurückgezahlt werden, weil eine Zweckentfremdungssatzung aufgrund nicht mehr bestehenden Wohnungsmangels für unwirksam erklärt wurde (OVG Berlin, Urteile vom 13.06.2002, Az.: OVG 5 B 18.01 bis 22.01). Seit Mai 2014 existiert infolge der erheblich gestiegenen Anzahl von Ferienwohnungen im Stadtgebiet wieder ein Berliner Zweckentfremdungsverbot.

Auch in Hamburg wird das Wohnraumschutzgesetz von 1982 angewendet, das eine Zweckentfremdung von Wohnraum bei Wohnraummangel untersagt. Da von dessen Bestehen ausgegangen wird, müssen Betreiber von Ferienwohnungen im Stadtgebiet mit Nutzungsuntersagungen rechnen. In Bayern gibt es seit 2009 ein Zweckentfremdungsgesetz. Die Stadt München hat auf dessen Grundlage Ende 2013 eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. In Mecklenburg-Vorpommern werden Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten von einigen Gemeinden generell als unzulässige Zweckentfremdung angesehen. Basis dafür ist ein Beschluss des OVG Greifswald von 2007 (Az. 3 M 190/07).

Die Entscheidung dieses Gerichts beruhte auf einer Auslegung der Baunutzungsverordnung (BauNVO), nach welcher das OVG Ferienwohnungen als in Wohngebieten unzulässige Gewerbebetriebe ansah. Im Mai 2017 trat eine geänderte Fassung der Baunutzungsverordnung in Kraft, die nun genau definiert, in welchen Baugebieten laut Bebauungsplan Ferienwohnungen zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. In der Regel werden Ferienwohungen nun als nicht störende Gewerbebetriebe angesehen, die etwa in Allgemeinen Wohngebieten zumindest zulassungsfähig sind. Eine Zulässigkeit nach dieser Regelung steht jedoch einem kommunalen Zweckentfremdungsverbot zum Schutz des Wohnungsmarktes nicht entgegen.

Ein Mieter, der seine Wohnung zum Beispiel durch gewerbliche Nutzung zweckentfremdet, kann vom Vermieter abgemahnt und im Fortsetzungsfall gekündigt werden, da er sich nicht an die vertraglich vereinbarte Nutzung der Wohnung gehalten hat. Auch in Gemeinden ohne Verordnung über Zweck­ent­frem­dung bedarf die be­ruf­liche oder gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung grund­sätz­lich der Zustimmung des Vermieters.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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