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Zwangsverwalter bei Mietobjekt
english: official receiver; sequestrator for a rented property
 
Steht eine vermietete Immobilie unter Zwangsverwaltung, ergeben sich für den Zwangsverwalter spezielle Sorg­falts­pflich­ten. Er muss im Rahmen seiner Er­hal­tungs­pflicht von den in seine Ob­hut geg­e­be­nen Eigen­tums­gegen­stän­den Scha­den ab­wen­den und ihren Wert be­wah­ren. Er­hält der Zwangs­ver­wal­ter Hin­weise, nach denen z. B. durch das Ver­hal­ten eines Mie­ters wesent­liche Schäden für die Immo­bilie dro­hen, muss er dem persön­lich vor Ort nach­ge­hen und Gegen­maß­nah­men ergreifen.

Der Bundesgerichtshof erklärte einen Zwangsverwalter für haftbar, der Beschwerden von Wohnungsnachbarn und Haus­verwaltung nicht nachgegangen war. Danach wurde eine unter seiner Verwaltung stehende Wohnung von einem psychisch kranken Müllsammler bewohnt. Der Zwangs­ver­wal­ter hatte lediglich briefliche Abmahnungen des Mieters vorgenommen. Dies war nach dem BGH nicht ausreichend (BGH, Az. IX ZR 419/00, Urteil vom 23.06.2005).

Wird ein Mietobjekt unter Zwangsverwaltung gestellt, muss der Zwangsverwalter die Mieter darüber informieren. Die Mie­te ist von diesem Zeitpunkt an nicht mehr auf das ge­wohn­te Konto des Vermieters, sondern an den Zwangs­ver­wal­ter zu überweisen. Wird dies nicht beachtet, droht die Kündigung wegen Verzuges mit der Mietzahlung (ver­glei­che Landgericht Berlin, Az. 63 S 278/98).

Der Zwangsverwalter muss notwendige Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen am Mietobjekt durchführen lassen, wenn dessen Substanz gefährdet ist. Er muss Miet­rück­stände eintreiben. An bestehende Mietverträge ist er gebunden. Nicht vermietete Räumlichkeiten muss er nach Mög­lich­keit vermieten.

Der BGH hat am 26.03.2003 entschieden, dass der Zwangs­ver­wal­ter die Betriebskosten des Mietobjekts wenn er­for­der­lich auch für Zeiträume abrechnen muss, die vor seiner Bestellung liegen. Er muss Betriebskosten-Guthaben an die Mieter auszahlen, auch wenn er selbst keine Vo­raus­zah­lun­gen für den betreffenden Abrechnungszeitraum be­kom­men hat (Az. VIII ZR 333/02).

Ferner ist der Zwangsverwalter verpflichtet, mit einem Wohn­raum­mieter nach dessen Auszug über die Mietkaution abzurechnen und diese auszuzahlen – und zwar auch dann, wenn der Zwangs­ver­wal­ter den Kautionsbetrag nicht vom Vermieter bekommen hat (BGH, Az. VIII ZR 11/03, Urteil vom 16.07.2003).
Allerdings muss der Zwangs­ver­walter die Miet­kau­tion nicht an einen Mieter auszahlen, dessen Miet­ver­trag vor Wirk­sam­wer­den der An­ord­nung der Be­schlag­nah­me der Woh­nung be­reits be­en­det war und der die Woh­nung bereits ge­räumt hatte (BGH, Az. VIII ZR 210/05, Ur­teil vom 03.05.2006).
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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