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Alterswertminderung
english: deduction from (building) value on account of age; percentage reduction in value due to age
 
Jedes Gebäude hat eine bestimmte Lebens- und Nutzungsdauer. Bei Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes sind einerseits die technische Lebensdauer und andererseits die wirtschaftliche Nutzungsdauer zu berücksichtigen. In der Regel ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer (wie lange kann ein Gebäude wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden) geringer als die technische Lebensdauer (bedingt durch Alterungs- und Abnutzungserscheinungen). Es kommt somit in der Regel auf die Nutzungsdauer an. Zugrunde gelegt werden eine "übliche" Gesamtnutzungsdauer und eine geschätzte Restnutzungsdauer. Letztere korrigiert die Gesamtnutzungsdauer, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt oder Instandhaltungsmaßahmen unterlassen wurden. Dann geht die Berechnung der Alterswertminderung von einem fiktiven Baujahr aus.

Die Alterswertminderung führt zu einem Abschlag von den ermittelten Gebäudenormalherstellungskosten. Es gibt mehrere Verlaufsformen, die den Prozess der Alterswertminderung nachzeichnen: linear, progressiv (nach Ross), degressiv oder als Kombination von progressiv und degressiv. Die Ross'sche Alterswertminderung zeichnet eine anfänglich geringe Alterswertminderung des Gebäudes nach, die im Laufe der Zeit zunimmt. Vorbild war der Flugverlauf einer von einer Kanone abgefeuerten Granate.

Die lineare Alterswertminderung unterstellt einen gleichmäßigen Verlauf, die degressive unterstellt im Verlauf eine anfänglich starke, im Zeitverlauf schwächer werdende Alterswertminderung. Vorschläge haben unter anderem auch die TEGOVA, die Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (AGVGA)¸ Gerardy, Vogels und Tiemann gemacht. Im Zusammenhang mit der Bewertung einer Immobilie im Sachwertverfahren spielt heute ausschließlich die lineare Alterswertminderung eine Rolle.
 
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Zuletzt aktualisiert: 19.09.2017
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