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Verwaltervertrag
english: contract for management services
 
Grundlage für den Abschluss eines Verwaltervertrages mit einer Wohnungs-/Teileigentümergemeinschaft ist die Bestellung des Verwalters. Ohne Bestellung wäre ein Verwaltervertrag unwirksam. Übernimmt der Verwalter – ohne bestellt zu sein – Verwaltungsaufgaben, handelt er als Geschäftsführer ohne Auftrag, mit der Folge, dass ihm nur ein Aufwendungsersatz zusteht. Im Außenverhältnis kann er in die Situation geraten, dass er als vollmachtloser Vertreter handelt.

Der Verwaltervertrag wird zwischen Verwalter und (teilrechtsfähiger) Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen. Der Abschluss eines formellen Vertrages ist aber nicht zwingend erforderlich. Übernimmt der Verwalter nach Kenntnisnahme seiner Bestellung die Verwaltung, kommt auf diese Weise stillschweigend ein Verwaltervertrag zustande. Regelmäßig wird ein Verwalter, der bestellt werden soll, im Vorfeld seiner Bestellung seine Vertragsvorstellungen darlegen und wenn möglich ein Angebot auf Abschluss eines Verwaltervertrages vorlegen, das dann auch Grundlage für den Bestellungsbeschluss ist. Der Bestellungsbeschluss kann hier gleichgesetzt werden mit der Annahme des Angebots auf Abschluss eines Verwaltervertrages. Überwiegend wird aber im Bestellungsbeschluss der Verwaltungsbeirat ermächtigt, den Vertrag mit dem Verwalter auch formell abzuschließen. Ähnliches gilt auch für die erstmalige Bestellung eines Verwalters in der Teilungserklärung. Auch hier wird im Vorfeld mit dem in Aussicht genommenen Verwalter der Inhalt des Verwaltervertrags abgesprochen. Die Bestellung erfolgt hier mit Wirksamwerden der Gemeinschaftsordnung.

Da die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) weitgehend geregelt sind und zumindest die in § 27 WEG genannten nicht eingeschränkt werden können, geht es beim Verwaltervertrag vorwiegend darum, festzulegen, ob der Verwalter noch weitergehende Verpflichtungen als im WEG genannt übernehmen soll. Dies kann sich teilweise aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (zum Beispiel Zustimmung zur Wohnungsveräußerung, wenn nach der Gemeinschaftsordnung eine solche Zustimmung erforderlich ist). Andere Aufgaben, die sich nicht aus dem WEG ergeben, können zum Beispiel sein Planung und Durchführung von Um- und Ausbauten, Verfolgung von Mängelbeseitigungsansprüchen, Beschaffung fehlender Verwaltungsunterlagen und so weiter.

Weiterer Gegenstand des Verwaltervertrages ist die Festlegung der Verwaltervergütung für reguläre und besondere Leistungen. Sofern sich aus der Gemeinschaftsordnung nichts anderes ergibt, ist Maßstab für die Verteilung der Verwaltervergütung auf die Wohnungseigentümer deren Miteigentumsanteil. Wenn die Verwaltervergütung nach Wohneinheiten umgelegt werden soll, kann dies nach § 16 Abs. 3 WEG auch mehrheitlich beschlossen werden. Im Verwaltervertrag ist in solchen Fällen die Höhe der Vergütung pro Wohnungs-/Teileigentumseinheit zu bestimmen. Ebenso sind im Verwaltervertrag besondere Vergütungen zu regeln, zum Beispiel Vergütung für die Zustimmungserklärungen des Verwalters bei Wohnungsveräußerungen, Höhe einer Mahngebühr (als Aufwendungsersatz), Höhe der Vergütung für die Betreuung von großen Instandsetzungs-, Modernisierungs-, oder Umbauarbeiten. Hier reicht ebenfalls auch ein gesonderter Mehrheitsbeschluss aus.

Weitere Regelungen des Verwaltervertrages beziehen sich auf Pflichten des Verwalters bei Beendigung des Vertragesverhältnisses, sowie auf Haftung und Verjährung von Ansprüchen.

Bei Verwendung von Formularverträgen unterliegen diese Verwalterverträge den Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß §§ 305 ff. BGB. Dies gilt insbesondere für formularmäßige Vergütungsregelungen.
 

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Zuletzt aktualisiert: 31.12.2020
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