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Bruttomiete
english: gross rent; gross residential rent
 
Die Bruttomiete setzt sich aus dem eigentlichen Mietzins sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen zusammen. Verwendet werden auch die Begriffe "Bruttowarmmiete" und "Bruttokaltmiete". Ist in einem Mietvertrag die Zahlung einer Bruttowarmmiete oder Inklusivmiete vereinbart, sind die Betriebskosten mit der Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Eine jährliche Abrechnung über die Betriebskosten findet bei vereinbarter Bruttowarmmiete nicht statt. Der Vermieter kann somit keine Betriebskostennachzahlung verlangen und der Mieter keine Auszahlung eines Betriebskostenguthabens fordern.

Die Bruttomiete kann jedoch heute nur noch als Bruttokaltmiete (Grundmiete plus Anteil an den "kalten" Betriebskosten) vereinbart werden, da die "warmen Betriebskosten" (Heiz- und Warmwasser-Kosten) nach der Heizkostenverordnung vom 20.01.1989 nach dem gemessenen Verbrauch abzurechnen sind.

Steigen die Betriebskosten, kann der Vermieter keine einfache bzw. isolierte Betriebskostenerhöhung durchsetzen. Er muss stattdessen die Bruttomiete insgesamt erhöhen und die gesetzlichen Vorgaben für eine Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete beachten. Damit ist der örtliche Mietspiegel zu verwenden, was meist Probleme bereitet, da dieser in der Regel nur Nettokaltmieten (Mieten ohne Betriebskosten) ausweist. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 41/05, Urteil vom 26.10.2005) erlaubt zwei Berechnungsverfahren zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete:
  • Die zum Zeitpunkt der Mieterhöhung auf die jeweilige Wohnung entfallenden Betriebskosten werden zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel addiert.
  • Der Betriebskostenanteil wird aus der bisherigen Bruttokaltmiete herausgerechnet, um die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten zu erhalten. Diese wird dann mit der Nettokaltmiete laut Mietspiegel verglichen und entsprechend erhöht.
§ 558 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen ("Kappungsgrenze"). In Gebieten mit Wohnungsmangel kann dieser Prozentsatz seit der Mietrechtsreform 2013 durch die Landesregierungen auf 15 Prozent abgesenkt werden. Bei Bruttokaltmieten ist dabei nicht der Betrag der herausgerechneten Nettokaltmiete maßgeblich, sondern der Gesamtbetrag der Bruttokaltmiete (BGH, Az. VIII ZR 160/03, Urteil vom 19.11.2003).

Die Heizkostenverordnung schreibt die Ermittlung des Heizenergieverbrauchs durch Messung sowie eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vor. Eine Ausnahme besteht für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt (§ 2 Heizkostenverordnung); einige Vorschriften der Heizkostenverordnung sind zudem für weitere Gebäudearten nicht anwendbar (§ 11 HeizKV). Bruttowarmmieten sind damit nur noch im Ausnahmefall zulässig. Bei bestehenden Mietverträgen muss eine Vertragsänderung der Bruttowarmmiete in eine Bruttokaltmiete mit getrennter verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten stattfinden (BGH, Az. VIII ZR 212/05, Urteil vom 19.07.2006). Der Begriff der Bruttomiete spielt auch beim Thema der Mietminderung eine Rolle. Diese ist immer nach der Bruttomiete zu berechnen – wobei hier einfach nur der Gesamtbetrag von Kaltmiete und Betriebskosten gemeint ist (Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 225/03, Urteil vom 06.04.2005).
 

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Zuletzt aktualisiert: 31.12.2020
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