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Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag / Mietvertrag
english: broker clause in real property purchase agreement / tenancy agreement
 
Um Rechtssicherheit hinsichtlich der Provisionszahlungspflicht des Auftraggebers eines Maklers zu schaffen, besteht die Möglichkeit, in den vom Makler vermittelten Grundstückskauf- bzw. Mietvertrag eine Maklerklausel aufzunehmen. Es gibt verschiedene Varianten dieser Klausel. So kann sich zum Beispiel einer der beiden Parteien, für die der Makler tätig war, verpflichtet, dem Makler eine bestimmte oder bestimmbare Provision zu bezahlen. Es handelt sich dabei dann um einen "Vertrag zu Gunsten Dritter". Eine solche Klausel ist häufig dann in Grundstückskaufverträgen anzutreffen, wenn zu Gunsten eines Dritten ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Auf diese Weise wird auch der Vorkaufsberechtigte zur Provisionszahlung verpflichtet. Dies wird durch die Tatsache gerechtfertigt, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung seines Vorkaufsrechts Nutznießer der Maklertätigkeit wird.

Eine verbreitete Variante der Maklerklausel ist die deklaratorische Maklerklausel. Mit dieser Klausel stellen die Vertragspartner fest, dass einer von ihnen oder beide einen Makler beauftragt hatten. Eine solche Klausel gewährt dem Makler keinen direkten Provisionsanspruch aus dem Kaufvertrag. Sie dient lediglich der Bestätigung des Maklervertrages und kann zu Beweiszwecken herangezogen werden.

Zwingend erforderlich wird eine Maklerklausel dann, wenn der Käufer sich bereit erklärt, eine vom Verkäufer geschuldete Provision zu übernehmen. Es handelt sich dann um eine Kaufvertragsbedingung, die Eingang in den Kaufvertrag finden muss. Die Provision wird dann auch Bestandteil des Wertes der Gegenleistung des Käufers i.S.d. Grunderwerbsteuergesetzes, wodurch sich für den Käufer die zu zahlende Grunderwerbsteuer erhöht. Eine solche Klausel stellt keinen echten Vertrag zugunsten Dritter dar, sondern eine Erfüllungsübernahme (§ 329 BGB). Sie gewährt dem Makler keinen eigenen Anspruch auf Provisionszahlung aus dem Kaufvertrag; er bleibt auf den Maklervertrag angewiesen. Durch diese Klausel hat jedoch der Verkäufer einen Anspruch gegen den Käufer. Er kann von diesem fordern, die Maklerprovision zu bezahlen.

Die Verwendung eines echten Vertrages zugunsten Dritter als Maklerklausel ist teilweise umstritten. Bei dieser Variante wird im Kaufvertrag ohne weitere Bedingungen vereinbart, dass einer der Vertragspartner dem Makler die Provision schuldet und dass der Makler darauf einen eigenen Anspruch aufgrund des Kaufvertrages haben soll. Der Makler müsste sich dann nicht mehr auf den Maklervertrag berufen, um die Provision zu erhalten. Einwendungen, die der Kunde aus dem Maklervertrag haben könnte, fallen nicht mehr ins Gewicht. Heute wird oft vertreten, dass Notare eine solche Klausel in den Kaufvertrag aufnehmen dürfen, wenn sie nicht allein im Interesse des Maklers ist, sondern zumindest auch im Interesse eines der Vertragspartner. Dies wäre etwa bei einem bestehenden Vorkaufsrecht der Fall.

Die Maklerklausel in Form eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter wird heute verstärkt diskutiert als „Gegenmittel“ gegen einen Widerruf des Maklervertrages nach den Regelungen über Fernabsatzgeschäfte. Denn diese Klausel kann, nachdem sie einmal notariell beurkundet ist, nicht mehr ohne Weiteres widerrufen werden.

Als unproblematisch angesehen wird der unechte Vertrag zu Gunsten Dritter, bei dem der Anspruch des Maklers davon abhängig gemacht wird, dass ein einredefreier, durchsetzbarer Anspruch aus einem Maklervertrag besteht.

Als bedenklich gelten wiederum Klauseln im Kaufvertrag, nach denen sich der Provisionszahler der Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft oder nach denen die Übertragung des Eigentums an der Immobilie nur unter der Voraussetzung der vorherigen Provisionszahlung stattfinden soll.

Die Verwendung einer Maklerklausel hat in der Regel eine Erhöhung der Notargebühren zur Folge. Dies gilt auch für weitere zusätzliche Vertragsregelungen, wie etwa die Zwangsvollstreckungsunterwerfung. SIEHE / SIEHE AUCH: Erfüllungsübernahme Grundstückskaufvertrag Grunderwerbsteuer Vertrag zu Gunsten Dritter (Provisionsabsicherung)
 

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Zuletzt aktualisiert: 31.12.2020
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