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Sanierung
english: refurbishment; restoration; rehabilitation; redevelopment; reconstruction; reclamation; clean-up; recapitalisation
 
Städtebauliche Sanierung

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden durchgeführt, wenn ein Stadtgebiet den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen nicht mehr entspricht oder wenn seine Funktionen (etwas im Hinblick auf den Verkehr) erheblich beeinträchtigt sind (siehe § 136 BauGB). Beurteilungskriterien dabei sind u.a. Belichtung, Besonnung und Belüftung der Gebäude, deren bauliche Beschaffenheit, die Zugänglichkeit zu den Grundstücken, Art, Maß und Zustand der baulichen Nutzung, die vorhandene Erschließung usw. Mit den Betroffenen (Eigentümern, Mietern, Pächtern) soll die Sanierungsmaßnahme erörtert werden. Ebenso sind öffentliche Aufgabenträger einzubeziehen.

Für dieses Gebiet wird eine Sanierungssatzung erlassen, in der die Sanierungsziele festgelegt werden. Damit einher geht eine Veränderungssperre, die alle das Gebiet verändernden Vorhaben und Rechtsvorgänge genehmigungsabhängig machen. Die Sanierung umfasst nicht nur Einzelobjektsanierungen, sondern kann auch in einer Flächensanierung bestehen, die meist Maßnahmen der Bodenordnung voraussetzen. Die Sanierung kann auch einem privaten Sanierungsträger im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages übertragen werden. Für nach dem 1.7.2007 erlassene Satzungen gilt eine zeitliche Befristung zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme von höchstens 15 Jahren.

Finanziert wird die Sanierungsmaßnahme durch Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen. Dabei werden vom Gutachterausschuss die sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte und die Endwerte nach Abschluss der Sanierung ermittelt. Die Eigentümer zahlen den Differenzbetrag als Ausgleich für die erfolgte Sanierung. Der Ausgleichsbetrag wird nach den Flächenanteilen ihrer Grundstücke am Sanierungsgebiet von der Gemeinde in Rechnung gestellt. Der Ausgleichsbetrag kann auch in ein Tilgungsdarlehen umgewandelt werden.

Seit 1.1.2007 haben die Gemeinden die alternative Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag kostenorientiert zu ermitteln. Bestimmt wird dies in einer eigenen Satzung. Zugrunde gelegt werden nur die Kosten für die Erweiterung und Verbesserung der Erschließungsmaßnahmen, soweit sie sich auf die zum Anbau bestimmte Anliegerstraßen, Wege und Plätze, Fuß- und Wohnwege sowie um Sammelstraßen innerhalb des Sanierungsgebietes beziehen. Hiervon wird ein bestimmter Prozentsatz, der 50% der Gesamtkosten nicht übersteigen kann, in der Satzung festgelegt.

Eine Entscheidung der Gemeinde für die neue Berechnungsalternative ist nur möglich, wenn keine Anhaltspunkte dafür sprechen, dass eine sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts die Hälfte des Gesamtaufwandes nicht übersteigt. Im Rahmen eines Sozialplanes wird dafür gesorgt, dass nachteilige Auswirkungen der Sanierung gemildert werden. Über Härteausgleichsregelungen wird den betroffenen Mietern und Pächtern geholfen. Miet- und Pachtverhältnisse können im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen durch die Gemeinde auf Antrag des Gebäudeeigentümers aufgehoben werden. Bei Mietverträgen ist dies nur zulässig, wenn angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt wird (§ 182 BauGB).

Der Ersatz von Umzugskosten für Mieter kann im Sozialplan vorgesehen werden. In Härtefällen sieht das Gesetz einen finanziellen Ausgleich für beide Vertragspartner und damit auch für den Vermieter vor, wenn die Kündigung zur Durchführung städtebaulicher Maßnahmen erforderlich war oder wenn ohne Kündigung des Mietvertrages das Miet- bzw. Pachtobjekt aufgrund städtebaulicher Maßnahmen vorübergehend unbenutzbar ist (vgl. § 181 BauGB).

Gebäudesanierung

Der Begriff der Sanierung im Rahmen von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist nicht eindeutig. In der Regel werden darunter grundlegende Erneuerungsmaßnahmen verstanden, die bis zur Entkernung eines Gebäudes führen können. Teilweise wird der Sanierungsbegriff auch auf die Erneuerung von bestimmten Gebäudeteilen beschränkt (Beispiel "Flachdachsanierung"). Sanierung im umgangssprachlichen Sinne ist immer entweder Instandsetzung in großem Umfange plus Modernisierung oder nur Instandsetzung. In den neuen Bundesländern wurde vor der Wiedervereinigung der Begriff der "Rekonstruktion" für Sanierung gebraucht.

"Nachhaltige Sanierung im Bestand"

Das Projekt "Nachhaltiges Sanieren im Bestand – integrierte Dienstleistungen für zukunftsfähige Wohnstile" war ein vom Bundesministerium für Bildung und Forschung gefördertes Projekt im Förderschwerpunkt "Modellprojekte für nachhaltiges Wirtschaften – Innovation durch Umweltvorsorge". Es begann am 1.11.1998 und endete am 31.3.2001.

Beteiligt waren daran:
  • Institut für sozial-ökologische Forschung (ISOE), Frankfurt am Main (verantwortlich für das Gesamtprojekt),
  • Öko-Institut e.V. (ÖI) Darmstadt (verantwortlich für alle mit baulich-technischen Fragen),
  • Institut für ökologische Wirtschaftsforschung GmbH (IÖW), Berlin (verantwortlich für Koordination),
  • Nassauische Heimstätte – Gesellschaft für innovative Projekte im Wohnungsbau mbH, Frankfurt am Main (verantwortlich für die Vermittlung der Kontakte mit den verschiedenen Abteilungen der Nassauischen Heimstätte und für die Kommunikation mit dem Mieterbeirat),
  • Nassauische Heimstätte (verantwortlich für Vorbereitung und Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen an insgesamt 3 Projekten aus der Baualtersklasse 1950/1960).
Es ging um Projekte mit dem Versuch, die Bewohner der Siedlungen in die Projektarbeit mit einzubeziehen, wobei nicht nur bautechnische Maßnahmen, sondern auch andere integrative Maßnahmen im ökologisch-sozialen Bereich eine Rolle spielten. Damit soll eine nachhaltige Wirkung in der Bestandssicherung erreicht und ein erneutes Abgleiten des Quartiers in Richtung "Slum" verhindert werden. Die gewonnenen Erkenntnisse flossen auch in Projekte der "Sozialen Stadt" ein.
 

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Zuletzt aktualisiert: 31.12.2020
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