Immobilien-Fachwissen von A-Z

Unter einem Anderkonto versteht man ein Treuhandkonto, das vom Notar bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften zur zwischen-zeitlichen Verwahrung von Fremdgeldern benutzt wird. Ist der Notar von den Vertragsparteien mit der Abwicklung der Kaufpreiszahlungen beauftragt, hält er den vom Käufer entrichteten Kaufpreis so lange auf einem Anderkonto zurück, bis sämtliche Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Hierzu können gehören: Löschung der Vorlasten, Eintragung der Auflassungsvormerkung, behördliche Genehmigungen usw. Für die Führung eines Anderkontos verlangt der Notar eine zusätzliche Gebühr.

In vielen Fällen wird heute eine direkte Zahlung des Kaufpreises ohne Notaranderkonto als sinnvoller und kostengünstiger angesehen. Wann ein Anderkonto wirklich erforderlich ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte in der Beratung mit dem Notar geklärt werden. Der Gesetzgeber fordert für das Notaranderkonto das Bestehen eines berechtigten Sicherungsinteresses (§ 54a Abs. 2 BeurkG). Ein solches existiert z.B., wenn

• der Kaufpreis durch mehrere Kreditinstitute finanziert wird, die nicht untereinander koordinierbar sind,
• die Eintragung einer Auflassungsvormerkung nicht möglich ist,
• die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld vor Kaufpreisfälligkeit nicht möglich ist,
• der Besitzübergang vor Kaufpreisfälligkeit stattfinden soll,
• im Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen ist,
• der Brief eines abzulösenden Grundpfandrechts nicht mehr auffindbar ist.

Bei der Zwangsverwaltung geht man von einem berechtigten Sicherungsinteresse aus, weil das Grundstück zwar veräußerbar ist, die Zwangsverwaltung aber erst mit einem Beschluss des Vollstreckungsgerichts endet. Dies geht nicht ohne Zustimmung des Gläubigers, der für das Zwangsverwaltungsverfahren gesorgt hat. Um die Bezahlung der Schulden bei diesem Gläubiger zu gewährleisten, ist das Anderkonto sinnvoll.

Oft wird unter diesen Aspekten heute die Abwicklung über ein Notaranderkonto als Ausnahmefall angesehen (vgl. OLG Celle, Urteil vom 16. Februar 2011, Az. Not 24/10). Nicht ausschlaggebend ist der Wille der Parteien. Ein Notar kann sich sogar berufsrechtlichen Disziplinarmaßnahmen ausgesetzt sehen, wenn er alle Grundstücksgeschäfte pauschal über Anderkonten abwickelt.