Immobilien-Fachwissen von A-Z

Eine Absichtserklärung, englisch Letter of Intent (LOI), ist eine unverbindliche Erklärung, mit der unter Verhandlungspartnern das weitere Interesse an Verhandlungen und am Abschluss eines Vertrages bekundet wird. Einzelne Absprachen innerhalb einer Absichtserklärung können durchaus bindend sein, etwa Vereinbarungen über Fristen, Zeitpläne oder Vertragsstrafen für den Fall des Verhandlungsabbruches.

Die Absichtserklärung, wird häufig beim Kauf oder Verkauf von Unternehmen oder Beteiligungen oder auch bei Softwareerstellungsverträgen verwendet. Ein anderes Einsatzgebiet dieses juristischen Werkzeugs ist der Abschluss von gewerblichen Mietverträgen, wenn zum Beispiel größere Gewerbeobjekte noch errichtet oder an die Bedürfnisse des Nutzers angepasst werden sollen.

Die Absichtserklärung kann u.a. enthalten:

• die Bezeichnung der Vertragsparteien
• eine Bekundung des beiderseitigen Interesses an weiteren Verhandlungen
• die Bezeichnung des Vertragszwecks oder beabsichtigten Projektes
• einen Zeitplan
• Bedingungen und Befristungen – z.B. Exklusivitätsfrist, innerhalb der keine Verhandlungen mit anderen möglichen Partnern aufgenommen werden
• Regelungen über den Ersatz möglicher Auslagen
• Gründe, aus denen die Vertragsverhandlungen abgebrochen werden können
• Geheimhaltungsregeln
• einen Hinweis darauf, dass die Absichtserklärung nicht bindend sein soll.

Ein solcher Hinweis auf die Unverbindlichkeit der Vereinbarung ist unbedingt zu empfehlen, da die reine Bezeichnung als Absichtserklärung oder "Letter of Intent" nicht ausreicht, um diese zu gewährleisten.

Die Absichtserklärung entstammt dem angelsächsischen Recht und ist nicht mit dem – verbindlichen – deutschen Vorvertrag zu verwechseln.

Im angelsächsischen Recht sind bei Abschluss eines Letter of Intent Anzahlungen, z.B. durch den Käufer, üblich. Bei Abbruch der Vertragsverhandlungen ist die Anzahlung zurückzuzahlen. Im Rahmen der Exklusivitätsregelung kann einem Vertragspartner eine Vertragsstrafe auferlegt werden für den Fall des Abbruchs der Verhandlungen, den nicht der andere Vertragspartner verursacht hat. Meist wird erst nach Abschluss des LOI mit der kostenintensiven Due-Diligence-Prüfung bezüglich des beabsichtigten Projektes begonnen.