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Erbbauzinsen
english: ground rent; rent on ground (or building) lease; lease rent
 
Erbbauzinsen sind die im Erbbauvertrag vereinbarte Gegenleistung des Erbbauberechtigten für das Recht, das Grundstück des Erbbaurechtsgebers baulich nutzen zu können. Der Erbbauzins errechnet sich aus dem Wert des Baugrundstücks zum Zeitpunkt der Begründung des Erbbaurechts.

Ein Erbbaurecht kann ähnlich einem Grundstück verkauft, vererbt oder belastet werden, etwa mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Deren Eintragung erfolgt in einem besonderen Grundbuch, dem Erbbaugrundbuch. Darin wird auch der Erbbauzins durch Eintragung einer Reallast ("Erbbauzinsreallast") abgesichert. Die Eintragungen im Erbbaugrundbuch spiegeln die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den beteiligten Parteien wieder – dies kann sich auch auf die Rangfolge der Eintragungen auswirken. So kann zum Beispiel auf Betreiben des Erbbaurechtgsgebers / Grundstückseigentümers der Erbbauzins in der Rangfolge vor der Hypothek eingetragen werden, mit der der Erbbaurechtsnehmer seine Finanzierung gegenüber seinem Geldinstitut absichert.

Erbbauzinserhöhungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel können ebenfalls in die Reallast mit einbezogen werden. Früher konnten Ansprüche auf Erbbauzinserhöhungen nur über eine weitere Vormerkung zur Eintragung einer Reallast abgesichert werden. Dient das Erbbaurecht Wohnzwecken, müssen zwischen den Erhöhungen des Erbbauzinses jeweils mindestens drei Jahre verstreichen.

Die Erhöhung darf auch nicht "unbillig" sein. Sie wäre es, wenn sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausginge. Maßstab für diese Änderung ist nach der Rechtsprechung einerseits die Änderungsrate beim Preisindex für die Lebenshaltung (heute als Verbraucherpreisindex bezeichnet) und andererseits die Änderung der Löhne beziehungsweise Gehälter der Industriearbeiter und der Angestellten.

Aus den beiden prozentualen Änderungsraten ist ein Mittelwert zu bilden. Wertsicherungsklauseln sind nach dem Preisklauselgesetz zulässig, wenn der Erbbauvertrag auf mindestens 30 Jahre abgeschlossen wird. Dient das auf Grund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken, so kann ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur vereinbart werden, wenn dies nicht unbillig ist. Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Die Rechtsprechung hat präzisiert, was darunter zu verstehen ist, nämlich das arithmetische Mittel der Veränderungsraten aus Verbraucherpreisindex und der Gehälter beziehungsweise Löhne von Arbeitnehmern.

Erbbauzinsen gehören wie Darlehensgebühren, Bausparkassendarlehenszinsen oder Bürgschaftsgebühren zu den Werbungskosten, die das Finanzamt anerkennt, sofern der Erbbauberechtigte aus seinem Erbbaurecht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Erhöhen sich Erbbauzinsen, können sie allerdings im freifinanzierten Wohnungsbau nicht auf Mieter umgelegt werden.
 
SIEHE / SIEHE AUCH:
 
Erbbaugrundbuch
Erbbaurecht

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Zuletzt aktualisiert: 29.04.2020
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