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Dachgeschosswohnung (Vermietung)
english: penthouse; roof-top apartment
 
Ein ausgebautes Dachgeschoss wirft bei der Vermietung spezielle Fragestellungen und Probleme auf. Für den Ausbau ist regelmäßig eine Baugenehmigung erforderlich. Lag keine Genehmigung vor und dürften die Dachgeschossräume somit baurechtlich nicht zum Wohnen genutzt werden, kann dies zu einer behördlichen Nutzungsuntersagung führen. Wird der ausgebaute und mit vermietete Dachboden eines Einfamilienhauses von Mietern genutzt, obwohl dies baurechtlich nicht zulässig ist, besteht darin allerdings kein Grund für eine Mietminderung. Anlass für eine solche gibt es erst, wenn die Baubehörde tatsächlich einschreitet (BGH, Az. VIII ZR 275/08, Urteil vom 16.09.2009).

Soll ein Dachboden in einem Mehrfamilienhaus ausgebaut werden, besteht meist das Problem, dass dieser von den bisherigen Mietern genutzt wird (Dachbodenabteile). Handelt es sich um mit vermietete Nebenräume außerhalb der eigentlichen Wohnungen, können diese nicht einfach geräumt oder ihre Rückgabe gefordert werden. Es ist vielmehr eine schriftliche Teilkündigung der Nebenräume mit dreimonatiger Frist erforderlich.

Ohne ausreichende Wärmedämmung entstehen in Dachgeschosswohnungen maßgeblich höhere Heizkosten als in vergleichbaren Mittelgeschosswohnungen. Die Gefahr der Entstehung von Wärmebrücken und Lücken in der Wärmedämmung ist hier besonders groß, da diverse Bauteile wie Dachbalken, Dachfirst, Übergänge vom Dach zum Fußboden, Schornsteine und Dachgaubenfenster eine luftdichte und lückenlose Verlegung der Dämmstoffe und Dampfsperren erschweren. Eindringende Feuchtigkeit führt meist zu Schimmel sowie zur Unwirksamkeit der Dämmung. Insbesondere unsachgemäß eingebaute Dachfenster gelten als klassische Ursache für Schimmelbefall. Mietrechtlich besteht dadurch die Gefahr, dass es zu Mietminderungen wegen Baumängeln und ihren Folgen kommt.

Werden bei einer Neubau-Dachgeschosswohnung Wärmedämmungsvorschriften nicht beachtet, kann auch eine Überhitzung der Wohnung im Sommer einen Grund für eine Mietminderung darstellen. Zwar müssen Mieter einer Dachgeschosswohnung im Sommer generell mit höheren Raumtemperaturen rechnen. Trotzdem sind beim Bau der Wohnung die dem jeweiligen Stand der Technik entsprechenden Wärmeschutzregeln einzuhalten. Unabhängig davon kann allerdings ein Mangel der Mietwohnung auch dann vorliegen, wenn die sommerliche Überhitzung ein solches Ausmaß erreicht, dass die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden kann oder eine Gesundheitsgefährdung des Mieters besteht (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 10.05.2006, Az. 46 C 108/04).

Beim Trittschallschutz sind die jeweils geltenden Regeln der Technik zu beachten. Je nach vertraglicher Vereinbarung im Bauvertrag kommen dabei heutzutage die Vorgaben nach Ziffer 3.1 des Beiblattes 2 zur DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) oder die VDI-Richtlinie 4010 in der Schallschutzstufe II in Betracht. Nach dem Bundesgerichtshof kann der Mieter einer Altbauwohnung ohne entsprechende vertragliche Regelung grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter nachträglich einen baulichen Zustand herstellt, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages entspricht. Nimmt der Vermieter allerdings bauliche Änderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen, kann der Mieter Lärmschutzmaßnahmen verlangen, die dem zur Zeit des Umbaus üblichen Stand der Technik entsprechen (BGH, Az. VIII ZR 355/03, Urteil vom 06.10.2004).

Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung sind die Dachschrägen zu berücksichtigen. Nach der Wohnflächenverordnung gilt: Flächen mit einer Deckenhöhe unter 1 Meter werden nicht berücksichtigt. Flächen unter einer Dachschräge mit Deckenhöhe zwischen 1 und 1,99 Meter werden mit 50 Prozent berücksichtigt. Erst ab 2 Meter Deckenhöhe findet eine 100-prozentige Anrechnung der Wohnfläche statt. Schornsteine, Säulen oder Pfeiler, die höher als 1,50 Meter sind und deren Fläche größer als 0,1 Quadratmeter ist, sind nicht in die Wohnfläche einzurechnen. Bei einer mehr als zehn-prozentigen Abweichung der tatsächlichen von der im Vertrag genannten Wohnfläche kann der Mieter die Miete mindern. Erhebliche Flächenabweichungen können auch einen Kündigungsgrund darstellen.
 

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Zuletzt aktualisiert: 26.11.2018
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