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Wirtschaftlichkeitsberechnung (Wohnungswirtschaft)
english: evaluation of economic efficiency; calculation of profitability (housing industry)
 
Mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wird das Verhältnis von Kosten und Erlösen eines Projektes ermittelt. In der Wohnungswirtschaft spielte die Wirtschaftlichkeitsberechnung insbesondere beim sozialen Wohnungsbau eine Rolle. Im Hinblick auf das Kostendeckungsprinzip wird dabei festgestellt, ob und inwieweit die laufenden Aufwendungen eines Wohngebäudes durch Mieterträge gedeckt werden. Für die Mieterträge war während des Geltungsbereichs des II. Wohnungsbaugesetzes als Obergrenze die Bewilligungsmiete zu berücksichtigen. Lag sie unterhalb der Kostenmiete, musste das Wohnungsunternehmen Aufwendungsverzichte hinnehmen, wenn es das Bauvorhaben durchführen sollte.

Grundlage ist die Ermittlung der Gesamtkosten des Bauvorhabens, aus denen sich die Abschreibung ergibt, und der Finanzierungsplan, dem die Kapitalkosten zu entnehmen sind.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigte folgende laufende Aufwendungen: Kapitalkosten, nämlich
  • Fremdkapitalzinsen,
  • Erbbauzinsen,
  • Eigenkapitalzinsen,
  • begrenzt Tilgungsleistungen, die einen Tilgungssatz von 1% überschreiten (Tilgungen werden kalkulatorisch aus der Abschreibung finanziert).
Bewirtschaftungskosten, nämlich
  • Abschreibung (Gebäudeabschreibung 1%),
  • Verwaltungskosten (Pauschale),
  • Instandhaltungskosten (Pauschale) und
  • Mietausfallwagnis (2% der laufenden Aufwendungen),
  • Betriebskosten (Abrechnung durch Umlage),
  • Umlagenausfallwagnis (2% der Betriebskosten).
Die Summe aus Kapital- und Bewirtschaftungskosten wird als laufende Aufwendungen bezeichnet. Aus ihnen ließ sich die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter Wohnfläche errechnen und daraus die Einzelmiete für jede Wohnung.

Änderungen in den Ansätzen z.B. der Verwaltungskosten oder der Instandhaltungskosten führen zur Fortschreibung der Kostenmiete im Rahmen von so genannten Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen.

Auf Wohnraum, der seit 1.1.2002 nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurde bzw. wird, ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht anzuwenden. An die Stelle der Kostenmiete tritt hier die vereinbarte Miete.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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