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Wohnungseigentümer
english: flat owner
 
Wohnungseigentümer ist der Eigentümer, der als Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentums im Woh­nungs­grund­buch eingetragen ist. Der eingetragene Ei­gen­tü­mer ist Träger aller Rechte und Pflichten nach dem Woh­nungs­eigen­tums­ge­setz. Da die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend auch für das Teileigentum gelten, ist auch der Eigentümer eines Teileigentums als Wohnungseigentümer zu bezeichnen.

Der Ersterwerber eines Wohnungseigentums, der den Kauf­ver­trag unterschrieben hat und noch nicht als Ei­gen­tü­mer in das Grund­buch eingetragen ist, für den aber eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung im Grundbuch eingetragen ist und der die Wohnung in Besitz genommen hat, wird als "werdender Wohnungseigentümer" dann bezeichnet, wenn außer dem Bauträger oder dem Veräußerer noch kein weiterer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist. Er hat als werdender Woh­nungs­ei­gen­tümer alle Rechte und Pflichten nach dem Woh­nungs­eigen­tums­ge­setz. Er ist Mitglied der "werdenden Woh­nungs­eigen­tümer­ge­mein­schaft".

Mit der Eintragung des zweiten Eigentümers entsteht die recht­lich in Vollzug gesetzte Wohnungs­eigen­tümer­ge­mein­schaft. Auch dann behalten allerdings die bisherigen wer­den­den Wohnungseigentümer ihre vollen Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Dies gilt auch, wenn – aus welchen Gründen auch immer – sich ihre Eintragung in das Grundbuch noch über einen längeren Zeitraum, möglicherweise auch über mehrere Jahre hinziehen sollte (BGH 11.5.2012, Az. V ZR 196/11).

Wer dagegen als Erwerber in eine rechtlich in Vollzug gesetzte, also in eine aus mindestens zwei in das Grundbuch ein­ge­tra­ge­nen Wohnungseigentümern bestehende Woh­nungs­eigen­tümer­ge­mein­schaft eintritt, erwirbt nach noch vorherrschender Meinung die Rechte und Pflichten eines Woh­nungs­eigen­tümers – anders als der werdende Wohnungs­eigen­tümer – erst mit der Eintragung in das Grundbuch (andere Auffassung jedenfalls für Ersterwerber BGH, 11.5.2012, Az. V ZR 196/11). Dies gilt auch dann, wenn für ihn nach Abschluss des Kaufvertrages eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung in das Grundbuch eingetragen ist und er die Wohnung bereits in Besitz genommen hat.

Als "faktischer" Wohnungseigentümer ist der noch nicht ein­ge­tragene Eigentümer nur gegenüber dem Veräußerer aus dem Kaufvertrag verpflichtet, der ihn allerdings als Vertreter be­voll­mäch­tigen kann, an der Woh­nungs­eigen­tümer-Ver­sam­mlung teilzunehmen und für den noch eingetragenen Veräußerer das Stimmrecht auszuüben. Die Zulässigkeit einer solchen Vertretung steht allerdings unter dem Vorbehalt, dass keine Ver­tre­tungs­be­schrän­kung vereinbart ist. Eine Zahlungspflicht des faktischen Eigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aber nicht (BGH, 5.6.2008, Az. V ZB 85/07).
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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