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Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung
english: extraordinary right to end or terminate a lease after a compulsory auction/ forced sale
 
Wer bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie den Zuschlag erhält, hat nach § 57 a ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) das Recht, Mietern im ersteigerten Gebäude mit gesetzlicher Kündigungsfrist zu kündigen. Von Bedeutung ist dies bei auf einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietverträgen oder wenn aufgrund langer Mietzeit für den Vermieter eine verlängerte Kündigungsfrist gelten würde.Ebenso ist auch ein vertraglich vereinbarter beidseitiger Kündigungsausschluss unbeachtlich.

Die gesetzliche Kündigungsfrist ist gemäß § 573d des Bürgerlichen Gesetzbuches eine Dreimonatsfrist: Der Vermieter darf spätestens im dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Obwohl es sich um ein Sonderkündigungsrecht handelt, darf der neue Eigentümer Wohnungsmietern nur bei berechtigtem Interesse kündigen und muss die üblichen Formalien einer Kündigung beachten. Entscheidend ist, ob er selbst ein berechtigtes Interesse vorweisen kann (z.B. Eigenbedarf).

Die Kündigung muss zum erstmöglichen Termin erfolgen - nämlich bis zum dritten Werktag des auf den Zuschlag folgenden Monats. Danach darf dieses Recht nicht mehr ausgeübt werden. Allerdings: Dem Erwerber wird eine Überlegungsfrist zugestanden. Erfolgte der Zuschlag am letzten Werktag eines Monats, muss nicht unbedingt bis zum dritten Werktag des Folgemonats gekündigt werden. Der neue Eigentümer soll Gelegenheit haben, die Sach- und Rechtslage zu prüfen und sich über seine neue Immobilie und seine neuen Mieter erst einmal zu informieren.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf gestand dem neuen Eigentümer zum Beispiel zu, dass er den allerersten möglichen Kündigungstermin nicht nutzen muss, wenn er bis dahin überhaupt gar keine Möglichkeit gehabt hat, sich über die Sachlage zu informieren – etwa weil der Verwalter der Immobilie alle Mietverträge hat und in Urlaub ist (Urteil vom 5.9.2002, Az. 10 U 66/02). Zuviel Zeit sollte man sich dennoch nicht lassen: Will der Erwerber kündigen, muss er dies ohne „vorwerfbares Zögern“ auch tun.

Der Mieter kann auch einer Kündigung im Rahmen des Sonderkündigungsrechtes einen Härtefall entgegenhalten. Dies kann zum Beispiel mit hohem Alter in Verbindung mit Krankheit, Behinderung oder Pflegebedürftigkeit begründet werden (Kammergericht Berlin, Urteil vom 6.5.2004, Az. 8 U 288/03). Aber auch eine unmittelbar bevorstehende Entbindung (LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90 oder die Pflege eines älteren Bewohners durch seine in der Nähe wohnenden Angehörigen (AG Lübeck, Az: 27 C 1621/02) können vom Gericht als ausreichende Gründe für einen Härtefall angesehen werden.

Auf dieser Basis kann eine Verlängerung des Mietverhältnisses gefordert werden. Wie lange es verlängert wird, hängt vom jeweiligen Härtefall ab. Ist der Härtegrund entfallen (z.B. Genesung von einer Krankheit, Geburt eines Kindes), kann der Vermieter wieder kündigen.

Der Widerspruch des Mieters aufgrund Vorliegen eines Härtefalles muss spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden. Der Vermieter muss den Mieter im Rahmen der Kündigung auf sein Widerspruchsrecht und dessen Form und Frist hinweisen. Wird dies versäumt, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits aussprechen (§§ 574 ff. BGB).

Gläubiger können gleichzeitig die Zwangsverwaltung eines Grundstückes und seine Zwangsversteigerung betreiben. Mit dem Zuschlag der Versteigerung endet dann die Zwangsverwaltung. Steht ein Grundstück unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter neue Mietinteressenten vor Vertragsabschluss auf das Sonderkündigungsrecht im Falle einer Zwangsversteigerung hinweisen. Wird dies versäumt, macht er sich schadenersatzpflichtig.
 

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Zuletzt aktualisiert: 31.12.2020
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