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Duldung der Modernisierung (Mietrecht)
english: tolerating modernisations/ upgrades (law of tenancy)
 
Bei einer vermieterseitigen Modernisierung der Mietwohnung unterscheidet man zwischen zwei Alternativen:

  1. Erhaltungsarbeiten an der Mietsache (zum Beispiel Abdichten des Daches),
  2. Modernisierungsmaßnahmen (zum Beispiel Wärmedämmung, neue Heizung, Dachgeschossausbau).

Im Zuge der Mietrechtsreform wurden mit Wirkung ab 1. Mai 2013 verschiedene Änderungen der bisherigen Rechtslage umgesetzt.

Erhaltungsmaßnahmen:
Der Mieter hat zur Erhaltung der Mietsache erforderliche Arbeiten zu dulden. Die entsprechende Regelung findet sich nun nicht mehr in § 554 Abs. 1, sondern in § 555a Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift definiert Erhaltungsmaßnahmen als Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind.

Nicht nur Modernisierungs-, sondern auch Erhaltungsmaßnahmen sind nach neuer Rechtslage dem Mieter rechtzeitig zuvor anzukündigen. Ausnahmen: Die Einwirkung auf die Mietsache ist nur unwesentlich oder die sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

Hat der Mieter im Rahmen der Erhaltungsmaßnahmen Aufwendungen zu tätigen, muss der Vermieter diese in angemessenem Rahmen ersetzen. Auch ein Vorschuss kann gefordert werden (§ 555a Abs. 4). Abweichende Regelungen per Mietvertrag sind nicht möglich.

Modernisierungsmaßnahmen:
Nach § 555d Abs. 1 hat der Mieter auch Modernisierungsmaßnahmen generell zu dulden. Als solche gelten

Bauliche Veränderungen
  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (keine energetische Modernisierung),
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig verringert wird,
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind, oder
  • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.


Ankündigung der Modernisierung:

Plant der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, muss er dies dem Mieter spätestens drei Monate vor deren Beginn in Textform mitteilen. Die Pflicht entfällt, wenn mit den Maßnahmen nur unerhebliche Einwirkungen auf die Mietsache beziehungsweise unerhebliche Mieterhöhungen verbunden sind. Die Mitteilung muss folgende Angaben enthalten:

  • Art und Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen,
  • geplanter Beginn der Arbeiten,
  • voraussichtliche Dauer,
  • zu erwartende Mieterhöhung und voraussichtliche künftige Betriebskosten.


Hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen reicht es dabei aus, wenn auf allgemein anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen wird. Sachverständigengutachten sind hier nicht erforderlich.

Zusätzlich soll der Vermieter den Mieter in der Ankündigung auch auf Form und Frist des Härtefalleinwands nach § 555d Abs. 3 BGB hinweisen.

Die Mitteilung gibt dem Mieter allerdings ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kein Sonderkündigungsrecht hat der Mieter bei Maßnahmen, die sich kaum auf die Mietwohnung auswirken oder die nur zu einer geringen Mieterhöhung führen.

Bei einer fehlerhaften Ankündigung der Modernisierung muss der Mieter diese nicht dulden. Sollen zum Beispiel Nachtspeicheröfen gegen eine Gasetagenheizung ausgetauscht werden, muss dem Mieter mitgeteilt werden, in welchen Räumen welche Heizkörper installiert werden sollen. Hat der Vermieter in einer Modernisierungsankündigung unzureichende Angaben zu Art und Umfang der beabsichtigten Arbeiten gemacht, kann er diese nicht im Rahmen des Gerichtsprozesses nachliefern, in dem über die Duldungspflicht des Mieters gestritten wird (AG Berlin Mitte, Urteil vom 23.01.2013, Az. 21 C 302/12).

Keine Duldungspflicht:

Die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen entfällt, wenn sie für den Mieter selbst, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige auch bei Berücksichtigung der Interessen von Vermieter und anderen Mietern sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes eine unzumutbare Härte bedeuten würden. Dabei bleiben an dieser Stelle die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtlichen neuen Betriebskosten außer Betracht, diese sind erst bei der Mieterhöhung selbst zu berücksichtigen.

Beispiele für Härtefälle:
In eine Zweizimmer-Wohnung wird ein neues Bad eingebaut, dadurch wird sie zur Einzimmer-Wohnung; eine Wohnung ist wochenlang nicht nutzbar, ein Hotelaufenthalt wird erforderlich.

Umstände, die einen Härtefall hinsichtlich Duldung oder Mieterhöhung begründen, muss der Mieter dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitteilen. Diese Mitteilung muss in Textform stattfinden. Der Mieter kann die Begründung allerdings auch noch nach Fristablauf liefern, wenn er daran zuvor durch Umstände gehindert wurde, für die er nichts konnte. Er muss dann allerdings zusätzlich auch die Verzögerung begründen. Geht es um eine Härte hinsichtlich der Mieterhöhung, müssen die Umstände bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden – sonst sind sie unbeachtlich.

Vermieter müssen darauf achten, in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härtefalleinwands hinzuweisen. Unterbleibt der Hinweis, muss sich der Mieter nicht an diese Form und Frist halten. Spätester Zeitpunkt für seine Einwände ist jedoch der Beginn der Modernisierungsmaßnahme (§ 555d Abs. 5 BGB).

Vermieter und Mieter können im laufenden Mietverhältnis in begrenzter Form vertragliche Absprachen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen treffen. Zwar sind die oben geschilderten Regelungen nicht vertraglich abänderbar; geregelt werden können jedoch die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die zukünftige Miethöhe (§ 555f BGB).

Hat der Mieter zuvor auf eigene Kosten mit Zustimmung des Vermieters eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, kann der Vermieter nicht noch einmal die Duldung einer ähnlichen Maßnahme fordern. So entschied der BGH erneut am 20.06.2012, Az. VIII ZR 110/11. Es kommt bei der Duldungspflicht nach diesem Urteil auf den tatsächlichen Wohnungszustand an: Ist momentan eine mit Zustimmung des Vermieters vom Mieter installierte Gasetagenheizung verbaut, besteht keine Duldungspflicht des Mieters für den Einbau einer Gaszentralheizung. Ob vermieterseitig früher nur Kohleöfen vorhanden waren, spielt dabei keine Rolle.

Der Bundesgerichtshof hat am 4.3.2009 entschieden (Az. VIII ZR 110/08), dass der Mieter auch zur Duldung von baulichen Maßnahmen verpflichtet ist, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchführen muss. Im verhandelten Fall hatte der Bezirksschornsteinfeger festgestellt, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen eines Mehrfamilienhauses nicht mehr die Abgasgrenzwerte einhielten. Die zuständige Behörde forderte den Vermieter zum Einbau einer neuen Heizanlage auf. Der Vermieter kam dem nach. Eine Mietpartei verweigerte jedoch den Anschluss an die neue Zentralheizung und verweigerte den Handwerkern den Zutritt. Der BGH entschied, dass bei Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnungen nicht die oben dargestellte Mitteilungspflicht beachtet werden muss. Die Duldungspflicht des Mieters ergibt sich hier nicht aus der üblichen Vorschrift des Mietrechts (§ 554 BGB), sondern aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Wie lange vorher der Vermieter die Maßnahme ankündigen muss, hängt nach dem Gericht vom Einzelfall ab – etwa von der Dringlichkeit der Arbeiten. Die Mieter hatten im vorliegenden Fall einen Grundriss mit genauer Lage der neuen Heizungsrohre erhalten und die Möglichkeit gehabt, selbst einen Termin für die Arbeiten in ihrer Wohnung vorzuschlagen. Dies hatten sie bis zur Klage knapp ein Jahr lang verweigert.
 

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Zuletzt aktualisiert: 31.12.2020
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