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Besichtigungsrecht des Vermieters
english: landlord's right of inspection
 
Der Vermieter hat – in Grenzen – das Recht zur Besichtigung einer vermieteten Wohnung. Mit Abschluss des Mietvertrages hat der Mieter ein Recht auf deren ungestörte Nutzung. Eine Besichtigung darf nur aus begründetem Anlass mit rechtzeitiger vorheriger Ankündigung (mindestens 24 Stunden) und in Anwesenheit des Mieters stattfinden.

Der Termin muss zu üblichen Tageszeiten vereinbart werden (werktags 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr, nicht Sonn- oder Feiertags, berufstätiger Mieter kann auf Samstags-Termin bestehen). Begleitpersonen des Vermieters (außer Handwerkern, Miet- und Kaufinteressenten) müssen keinen Zutritt zur Wohnung erhalten. Handwerker im Vermieterauftrag brauchen nur bei konkret vorhandenen Wohnungsmängeln oder bei vom Mieter zu duldenden, angekündigten Modernisierungsarbeiten in die Wohnung gelassen zu werden.

Zu unterscheiden sind Mietverträge mit und ohne Besichtigungsklausel.

Mietvertrag mit Besichtigungsrecht: Der Mieter muss den Zutritt zur Wohnung erlauben, wenn:
  • der Vermieter den Besuch 24 Stunden zuvor anmeldet.
  • er einen konkreten Grund für die Besichtigung angibt (z. B. geplanter Verkauf der Wohnung, Mängelanzeige des Mieters, Besichtigung mit Mietinteressenten).
  • Die Klausel ist nur wirksam, wenn das Zutrittsrecht von einer vorherigen Terminabsprache abhängig gemacht wird.
Als unwirksam beurteilen die Gerichte eine Mietvertragsklausel, die vorsieht, dass der Vermieter die Wohnung jederzeit unangekündigt besichtigen kann. So entschied etwa das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 23.02.2006, Az. 49 C 513/05). Nach dem Gericht verstößt der Vermieter gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn er wegen einer Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge immer wieder neue Besichtigungen fordert.

Wenn es keine solche Klausel gibt, gilt: Der Vermieter darf die Wohnung nur bei Gefahr oder in besonders dringenden Fällen betreten (z. B. Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters). Er läuft sonst Gefahr, sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar zu machen.

Strafbar ist es in jedem Fall, sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Gewährt der Mieter dem Vermieter trotz guter Gründe keinen Zutritt, muss dieser vor Gericht gehen. Er hat die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung auf Gewährung des Zutritts gegen den Mieter zu erwirken. Ignoriert der Mieter dann eine solche Duldungsverfügung, kann darin ein Kündigungsgrund liegen (BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2010, Az. VIII ZR 221/09).

Auch bei einem geplanten Verkauf der Wohnung sind der Anzahl der Besichtigungen mit Kaufinteressenten Grenzen gesetzt. So gestand das Landgericht Kiel in einem älteren Urteil dem Vermieter eine Besichtigung pro Woche zu (Urteil vom 1. Juni 1992, Az. 1 S 26/91), während das LG Frankfurt a. M. nur drei Besichtigungen im Monat für zumutbar hielt. Diese dürften nur nach Ankündigung drei Tage vorher und werktags zwischen 19 und 20 Uhr durchgeführt werden. Die Dauer sei auf 30 bis 45 Minuten beschränkt (Urteil vom 24. Mai 2002, Az. 2/17 S 194/01).

Unzulässig ist es, bei einer Wohnungsbesichtigung ohne Erlaubnis des Mieters in der Wohnung zu fotografieren oder eine Videoaufzeichnung durchzuführen, um den Wohnungszustand zu dokumentieren (AG Frankfurt, Urteil vom 16.01.1998, Az. 33 C 2515/97 – 67, Az. 33 C 2515/97).

Der Bundesgerichtshof hat – in Abänderung der Rechtsprechung der Gerichte unterer Instanzen – betont, dass der Vermieter kein grundsätzliches Recht hat, die Mietwohnung alle ein bis zwei Jahre zu inspizieren. Ein Besichtigungsrecht setze vielmehr voraus, dass im konkreten Fall ein sachlicher Grund für die Besichtigung vorhanden sei. Im verhandelten Fall hatte der Mietvertrag eine Betretungsklausel enthalten, nach der der Vermieter die Wohnung alle ein bis zwei Jahre besichtigen durfte. Für den BGH war diese Regelung alleine nicht ausreichend (Urteil vom 4.6.2014, Az. VIII ZR 289/13).

Hat der Vermieter eine vermietete Wohnung gekauft, ohne sie zu besichtigen, hat er das Recht auf eine Erstbesichtigung, um sich über Zustand und Ausstattung der Wohnung zu informieren und sie auszumessen. Dies entschied das Amtsgericht München (Urteil vom 12. August 2016, Az. 416 C 10784/16). Das Gericht sah hier eine Regelung verschiedener Besichtigungs-Situationen im Mietvertrag, von denen der vorliegende Fall nicht erfasst war, als nicht abschließend an.
 

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Zuletzt aktualisiert: 31.12.2020
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