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Provisionsanspruch nach § 652 BGB
english: entitlement to/accrued commission in accordance with Section 652 of the German Civil Code
 
Die Aufmerksamkeit des Maklers kann nicht allein dem Dienst am Kunden gelten, so wichtig dieser vor allem auf lange Sicht ist. Zunächst muss er, und zwar bei jedem Auftrag, den er hereinholt, auf die Sicherung seines Provisionsanspruchs achten. Er muss von Anfang an dafür sorgen, dass die Voraussetzungen des gesetzlichen Provisionsanspruchs vorliegen und notfalls beweisbar sind:

1. Maklervertrag
2. Maklerleistung
3. Hauptvertrag
4. Ursächlichkeit
5. Kenntnis der Maklertätigkeit

Zu 1) Der Maklervertrag ist die erste und schwierigste Hürde zum Erfolg. Viele zögern oder sträuben sich sogar, einen Vertrag zu unterschreiben, obwohl dies für sie Vorteile hätte, die ihnen der Makler leicht erklären kann. Dieser verlässt sich daher häufig auf den stillschweigenden Vertragsschluss. Ausgangspunkt ist die Provisionsforderung in der Anzeige oder im Exposé. Achtung: An dieser Stelle steht und fällt der Provisionsanspruch mit der Sicherung des Beweises.

Zu 2) Wird die Maklerleistung als Nachweis erbracht, kommt der Beweissicherung eine ebenso zentrale Bedeutung zu wie beim konkludenten Maklervertrag. Da oft mehrere Makler ein Objekt anbieten, ist es sehr leicht für den Interessenten sich auf Vorkenntnis zu berufen. Dies wird ihm durch die Rechtsprechung noch in der Hinsicht erleichtert, dass der Kunde auf seine Vorkenntnis nicht hinweisen muss, nicht einmal bei der Besichtigung.

Zu 3) Auf den Inhalt des Hauptvertrages hat der Makler dann Einfluss, wenn er von einer Seite mit der Vermittlung beauftragt wird und durch Beeinflussung der anderen Seite die Vorstellungen seines Auftraggebers in den Hauptvertrag einbringen kann. Stellt er dagegen fest, dass der Inhalt des Hauptvertrages erheblich vom Maklerauftrag abweicht, bleibt ihm nur der Versuch, den Maklervertrag nachträglich anzupassen.

Zu 4) Auf die Ursächlichkeit hat der Makler nur insofern Einfluss, als er versuchen muss, den Nachweis als Erster zu erbringen und den Beweis dafür zu sichern.

Zu 5) In bestimmten Fällen kann der Provisionsanspruch davon abhängen, dass der Auftraggeber über die Tätigkeit des Maklers vor Abschluss des Kaufvertrages informiert ist. Beim Nachweis ist das kein Problem: Beides fällt zwangsläufig zusammen. Anders kann es dagegen bei der Vermittlungstätigkeit sein. Ergreift der Makler die Initiative, und handelt er für den Käufer eine Herabsetzung des Kaufpreises aus, muss er danach im eigenen Interesse darüber informieren. Ist ein Nachweis nicht mehr möglich (z.B. wegen Vorkenntnis), so hängt der Anspruch des Maklers von erfolgreicher Vermittlung ab. Diese kann auch in der Veränderung des Kaufpreises zugunsten des Auftraggebers bestehen. Schließt der Käufer hiernach den Kaufvertrag ab, ohne dass er von der erfolgreichen Tätigkeit des Maklers erfährt, so kann er die anfallende Vermittlungsprovision nicht einkalkulieren. Im Einzelfall wird es darauf ankommen, wie hoch die Herabsetzung ist, ob sie den Provisionsbetrag übersteigt oder nur einen Bruchteil darstellt.

Fazit: Schweigen gegenüber dem eigenen Auftraggeber ist fast immer von Nachteil.
 

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Zuletzt aktualisiert: 31.12.2020
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