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Umsatzmiete
english: turnover rent; percentage rent; participating lease; overage
 
Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann eine umsatzabhängige Miete vereinbart werden. Dies kann in der Weise geschehen, dass der Mieter als Überlassungsentgelt einen bestimmten Prozentsatz seines in den Mieträumen erzielten Umsatzes zu zahlen hat. Umsatzmieten werden in der Regel bei Vermietung von Ladenlokalen an einen Einzelhändler vereinbart.

Da der Vermieter sich jedoch kaum in großem Umfang am Geschäftsrisiko des Mieters beteiligen und seine Kosten auch bei niedrigem Umsatz sichern will, wird üblicherweise zusätzlich eine bestimmte Mindestmiete vereinbart. Auch eine Begrenzung der Miete nach oben ist möglich, so kann zum Beispiel der umsatzabhängige Teil der Miete gedeckelt werden.

Um Streitigkeiten über die Höhe des Mietzinses zu vermeiden, empfiehlt sich eine genaue Definition von "Umsatz" im Mietvertrag. Meist wird der Nettoumsatz (ohne Mehrwertsteuer) verwendet, wobei genau festgelegt werden kann, welche Umsätze im Einzelnen eingerechnet werden sollen.

Bei der Vertragsgestaltung ist zu berücksichtigen, dass in einigen Fällen eine allzu enge Definition des Umsatzbegriffes zu Nachteilen für den Vermieter führen kann. Beispiele sind:

  • Untervermietung von Geschäftsräumen durch Mieter (Umsatzvereinbarung im Mietvertrag betrifft nur Verkaufsumsatz des Hauptmieters),
  • Änderung der Geschäftstätigkeit (Vereinbarung betrifft Umsatz aus Warenverkauf; es werden jedoch nur noch Beratungsdienstleistungen angeboten),
  • Änderung des Warensortiments (bisher: Textil-Einzelhandel, künftig: Einzelhandel mit Mode-Accessoires und Kosmetika).

Derartige Veränderungen sollten in die Umsatzklausel des Mietvertrages eingeschlossen werden.

Eine weitere mögliche Vereinbarung besteht darin, den Mieter zur regelmäßigen Offenlegung seiner Umsätze in bestimmten Zeitabständen (zum Beispiel jedes Quartal) zu verpflichten – gegebenenfalls durch Bescheinigungen seines Steuerberaters.

Das Kammergericht Berlin hat eine entsprechende Auskunftspflicht des Mieters über seine Umsätze auch in einem Urteil festgehalten. Danach muss der Mieter dem Vermieter alle zur Berechnung der Umsatzmiete erforderlichen Auskünfte erteilen. Dies schließt eine Einsicht in die Buchhaltungsunterlagen ein. Eine vertragliche Vereinbarung ist nach dem Urteil nicht erforderlich (Urteil vom 21.11.2011, Az. 8 U 77/11). Da andere Gerichte jedoch abweichend entscheiden können, ist eine vertragliche Vereinbarung unbedingt zu empfehlen. Mit dieser können auch weitere Details geregelt werden, etwa wann, wie und von wem welche Unterlagen vorzulegen sind.

Die Vereinbarung einer Umsatzmiete allein bringt für den Mieter noch keine Betriebspflicht mit sich. Diese muss zusätzlich vereinbart werden. Bei Mietverträgen über Apotheken sind Umsatzmietverträge nach § 8 S.2 Apothekengesetz verboten. Ausnahme ist die Verpachtung einer Apotheke, die jedoch nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig ist (zum Beispiel wenn der Apotheker selbst seinen Beruf nicht mehr ausüben kann).
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.04.2020
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