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Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer
english: real estate appraisal for inheritance tax
 
Anlass für die Erbschaftssteuerreform 2009 war hauptsächlich die laut Bundesverfassungsgericht ungerechte – weil gegen das Gleichheitsgebot verstoßende – Bewertung von Vermögensgegenständen. Seit der Reform sollen alle Erbschafts- beziehungsweise Schenkungsgegenstände so bewertet werden, dass das Ergebnis dem "gemeinen Wert", also dem Verkehrswert, zumindest nahe kommt. Da die Marktpreise besonders für Immobilien sich jedoch ständig ändern und von Ort zu Ort unterschiedlich sind, musste dafür ein Berechnungsverfahren geschaffen werden, das für jede Immobiliensparte unterschiedlich ist. Zu unterscheiden ist dabei zunächst zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken.

Unbebaute Grundstücke sind solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Ist ein Gebäude bezugsfertig, gilt es als benutzbar. Steht auf einem Grundstück ein Gebäude, das wegen Baumängeln vorübergehend unbewohnbar ist, gilt es als bebautes Grundstück. Als unbebaut gilt ein Grundstück, wenn das darauf stehende Gebäude zerstört oder so verfallen ist, dass eine Nutzung dauerhaft ausscheidet. Bei unbebauten Grundstücken orientiert sich die Wertermittlung an ihrer Fläche und den von örtlichen Gutachterausschüssen festgesetzten Bodenrichtwerten (§ 179 Abs.1 BewG, § 196 BauGB). Diese Durchschnittswerte werden für ein Gebiet mit gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen pro Quadratmeter Grundstücksfläche errechnet. Gibt es keinen Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, verwendet man einen Bodenwert auf Basis vergleichbarer Flächen.

Bei bebauten Grundstücken ist die Gebäudeart für das Bewertungsverfahren entscheidend. Für Wohneigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren maßgeblich. Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ein üblicher Mietzins feststellen lässt, werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Das Sachwertverfahren wiederum kommt zur Anwendung für Wohn- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn kein Vergleichswert vorliegt und für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, wenn keine ortsübliche Miete feststellbar ist, ferner für sonstige bebaute Grundstücke.

Der Steuerpflichtige kann nach § 198 Bewertungsgesetz auch vorbringen, dass der „gemeine Wert“ seines Hauses oder Grundstücks niedriger ist als der nach den erläuterten Regelungen ermittelte Wert. In der Regel muss er dazu ein Gutachten einholen.
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.05.2019
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