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Bauträgervertrag
english: construction contract; development contract; contract for complete development rather than only partial building work
 
In einem Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger dem Erwerber des Bauträgerobjektes gegenüber zur Übertragung des Eigentums an dem erworbenen Grundstück und zur Herstellung des Bauwerkes. Neben den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches sind auch Regelungen der Makler- und Bauträger-Verordnung (MaBV) zu beachten und in den Vertrag einzubeziehen. Ihr Sinn ist, die Vermögensinteressen der Erwerber von Bauträgerobjekten zu schützen.

Durch die 2017 verabschiedete Reform des BGB-Bauvertragsrechts, welche ab 1.1.2018 in Kraft ist, wurde der Bauträgervertrag erstmals gesetzlich normiert.

Der neue § 650u BGB definiert ihn als einen Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Die Vorschrift stellt klar, dass hinsichtlich Errichtung und Umbau von Bauwerken das Werkvertragsrecht Anwendung findet, hinsichtlich der Übertragung von Eigentumsrechten oder Erbbaurechten aber das Kaufrecht zur Anwendung kommt.

Nicht auf den Bauträgervertrag anwendbar sind folgende Regelungen (nach der ab 1.1.2018 geltenden Fassung des BGB):

  • § 648 BGB (Kündigungsrecht des Bestellers),
  • § 648a BGB (Kündigung aus wichtigem Grund),
  • § 650b bis 650e (Anordnungsrecht des Bestellers, Sicherungshypothek des Bauunternehmers),
  • § 650k Absatz 1 (Baubeschreibung als Vertragsinhalt),
  • § 650l (Widerrufsrecht des Verbrauchers),
  • § 650m Absatz 1 (Gesamtbetrag Abschlagszahlungen).

§ 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt die Sicherungspflichten für Bauträger fest. Der Bauträger darf über Baugelder des Auftraggebers nur verfügen, wenn

  • der mit dem Erwerber abgeschlossene Vertrag rechtswirksam ist und vorbehaltene Rücktrittsrechte des Bauträgers nicht mehr bestehen,
  • zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist (bei Wohnungs- und Teileigentum muss deshalb die Teilung im Grundbuch vollzogen sein),
  • etwaige Grundpfandgläubiger, die einen Grundstücksankaufskredit oder andere grundpfandrechtlich abgesicherte Vorfinanzierungsmittel zur Verfügung gestellt haben, eine unwiderrufliche Freistellungserklärung gegenüber dem Erwerber abgegeben haben und
  • die Baugenehmigung erteilt ist oder – sofern sie nicht erforderlich ist – eine Bestätigung von der zuständigen Behörde vorgelegt wird, wonach die Voraussetzung für den Baubeginn gegeben ist.

Außerdem dürfen bestimmte Baufortschrittsraten nicht überschritten werden.

Für den Abruf der Baufortschrittsraten werden Höchstbeträge genannt, die dem Bauträger jedoch einen gewissen Handlungsspielraum in der Zusammenstellung der Leistungen lassen, für die die Raten fällig gestellt werden.

Der Bauträgervertrag muss notariell beurkundet werden, da die Bauleistung und der Grundstückserwerb rechtlich als Einheit zu werten sind. Bei einem Bauträgervertrag kann das eine (Bauleistung) nicht vom anderen (Grundstückserwerb) getrennt werden.

Auch in Bauträgerverträgen werden manchmal Klauseln verwendet, die nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches über Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht wirksam sind. Dazu gehören z.B. Regelungen, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei einer neu zu errichtenden Wohneigentumsanlage durch einen – mit dem Bauträger wirtschaftlich und finanziell in Verbindung stehenden – Erstverwalter durchgeführt werden kann. Die Gefahr von Interessenkollisionen ist in einer solchen Konstellation allzu groß (BGH, Beschluss vom 12.9.2013, Az. VII ZR 308/12).

Ebenso kann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro in Vertretung der Wohnungseigentümer keine rechtlichen Wirkungen auf „Nachzügler“-Erwerber haben, die noch gar keine Eigentümer sind. Weder kann die Teilungserklärung so etwas wirksam festlegen, noch kann es die Eigentümerversammlung wirksam beschließen. Die erste Eigentümerversammlung kann hier also keine vollendeten Tatsachen schaffen, durch welche „Nachzügler“-Käufer ihre Rechte wegen Baumängeln verlieren (BGH, Urteil vom 12. Mai 2016, Az. VII ZR 171/15).
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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