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Bewirtschaftungskosten
english: management costs; management and maintenance costs; cost of management and upkeep
 
Bewirtschaftungskosten sind regelmäßig und nachhaltig anfallende Kosten, die sich aus der laufenden Bewirtschaftung einer Immobilie ergeben. Hierzu zählen nach der ImmoWertV , die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis. Die II. Berechnungsverordnung nennt zusätzlich noch die Abschreibungen. Soweit Betriebskosten durch Umlagen auf die Mieter gedeckt werden, bleiben sie unberücksichtigt. Bewirtschaftungskosten sind Teil der laufenden Aufwendungen bei der Ermittlung der Kostenmiete. Die Ansätze für einzelne durchschnittliche Bewirtschaftungskosten dienen auch zur Ermittlung des Reinertrages im Zusammenhang mit der Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie.

Die Bewirtschaftungskosten werden nach Anlage 3 der Wertermittlungsrichtlinien 2006 wie folgt angesetzt.

Die Verwaltungskosten betragen jährlich:

• je Wohnung und je Eigenheim bis 230 Euro

• bei Eigentumswohnungen bis 275 Euro

• bei Garagen bis 30 Euro

Instandhaltungskosten werden je Quadratmeter jährlich wie folgt angesetzt:

• Objekt als 33 Jahre und älter 11,50 Euro

• Objekt zwischen 22 und 33 Jahre alt 9,00 Euro

• Objekt weniger als 22 Jahre alt 7,10 Euro

• Pro Garage oder Einstellplatz pauschal im Jahr 68,00 Euro

Durch Abschläge ist zu berücksichtigen, wenn der Mieter Kleinreparaturen übernimmt. Zuschläge sind erforderlich, wenn ein Aufzug vorhanden ist und wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführt.

Das Mietausfallwagnis berechnet sich aus der Nettokaltmiete für:

• vermietete Wohn- und gemischte Objekte mit 2%

• Geschäftsgrundstücke mit 4%

Durch Interpolation können die Kalkulationssätze für Instandhaltungskosten dem jeweiligen Alter der Immobilien angepasst werden.

Während die frühere Wertermittlungsverordnung die Abschreibungen ebenfalls als Bewirtschaftungskosten qualifizierte, werden diese in der ImmoWertV an dieser Stelle nicht mehr berücksichtigt (vgl. § 19, Ertragswertermittlung). Der Grund dafür ist, dass bereits an anderer Stelle die Restnutzungsdauer einberechnet wird (Kapitalisierung, § 20 i.V.m. § 6 Abs. 6 S.1). Siehe dazu den Beitrag „Abschreibungen“.

Die Wertermittlungsrichtlinien werden seit Inkrafttreten der ImmoWertV schrittweise überarbeitet. Neufassungen existieren bisher für die Ermittlung des Sachwertes und des Vergleichswertes.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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