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Betriebspflicht
english: contractual obligation to use, open or operate (e.g. of tenants in shopping centres)
 
Grundsätzlich ist ein Vermieter / Betreiber eines Shoppingcenters gut beraten, mit den Mietern eine Betriebspflicht zu vereinbaren, damit der Umsatz nicht durch eine zu kurze wöchentliche Öffnungszeit des Ladenlokals geschmälert wird. Der Vermieter muss hierbei die Berechnungsgrundlage der Umsatzmiete genau kontrollieren können.

Eine Betriebspflicht sollte auch aus marketing-strategischen Gründen grundsätzlich bei größeren Laden-Agglomerationen vereinbart werden, da es einen sehr schlechten, Käufer abschreckenden Eindruck macht, wenn z.B. in einem Shoppingcenter nur ein Teil der Läden geöffnet ist, während bei anderen schon die Rollgitter heruntergelassen sind. Insofern ist es notwendig, bereits im Gewerbemietvertrag die Betriebszeiten genau festzulegen.

Durch geschlossene Läden werden außerdem auch die übrigen, noch geöffneten Läden geschädigt, da die gesamte Kundenlauffrequenz leidet. Außerdem sollte das Sortiment abgegrenzt werden, und zwar so, dass es Kunden anzieht. D.h. eine Betriebspflicht bringt dem Shoppingcenter letztendlich nicht viel, wenn das Sortiment uninteressant ist.

Noch mehr Schaden entsteht für das Shoppingcenter, wenn der Ladenmieter sein Geschäft zeitweise ganz schließt, während der Mietvertrag noch läuft. Dadurch entsteht für Kunden und neue Mietinteressenten schnell ein negativer und abschreckender Eindruck. Um dies zu verhindern, kann im Mietvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart werden.

Die Höhe einer solchen Vertragsstrafe muss jedoch in einem angemessenen Verhältnis zur vertraglichen Leistung stehen. Ansonsten ist die Vereinbarung unwirksam. Dies geht aus einem Urteil des OLG Sachsen-Anhalt in Naumburg hervor. Eine Vertragsstrafe, die das Leistungsinteresse allzu sehr übersteigt, ist demnach entsprechend den Grundsätzen über Treu und Glauben unwirksam. Im konkreten Fall war es um ein Schnellrestaurant in einem Einkaufszentrum gegangen. Vereinbart worden war eine Vertragsstrafe von zehn Prozent der Monatsmiete für jeden Tag des Verstoßes. Geht man von fünf Geschäftstagen pro Woche aus, hätte der Mieter bei Aufgabe seines Geschäfts also pro Monat zuzüglich zur Monatsmiete noch 250 Prozent der Monatsmiete als Vertragsstrafe zahlen müssen. Dies sah das Gericht als nicht zumutbar an (Urteil vom 26.7.2012, Az. 9 U 38/12).
 
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Umsatzmiete

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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