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Berufsausübung durch Mieter
english: tenants exercising their profession/ trade in their flat
 
Beruf oder Gewerbe dürfen in der Mietwohnung grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters ausgeübt werden. In bestimmten Fällen wird eine derartige Nutzung jedoch für zulässig angesehen, so dass der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern kann.

Dies gilt generell immer, wenn durch die Tätigkeit keine Belästigung der anderen Bewohner des Gebäudes (zum Beispiel durch Lärm, Gestank, Kundenverkehr, Parkplatzprobleme) entstehen kann und die gemeinsam benutzten Teile des Hauses (Eingänge, Treppen, Fahrstühle) nicht beeinträchtigt werden. Eine vom Vermieter erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden, wenn sich durch eine Änderung von Art und Umfang der Berufsausübung in der Wohnung Belästigungen für die Nachbarn ergeben, die bisher nicht vorlagen – etwa zusätzlicher Kundenverkehr, erhöhte Mitarbeiterzahl oder Geräusche durch Maschinenbetrieb. Einen Zuschlag zur Miete kann der Vermieter wegen der Berufsausübung in der Wohnung nur verlangen, wenn dies von vornherein im Mietvertrag vereinbart war – also nicht nachträglich.

Dies wird damit begründet, dass bei einer zulässigen beruflichen Nutzung einer Mietwohnung weder Schäden an der Wohnung entstehen noch Nachbarn durch Geräusche und Kundenverkehr belästigt werden können – sonst wäre die Nutzung nicht zulässig. Auch ein vertraglich vereinbarter Mietzuschlag muss in dem Moment entfallen, in dem der Mieter seine Berufsausübung in der Wohnung beendet (Landgericht Berlin, MM 94, 357).

Der Bundesgerichtshof hat am 14.07.2009 entschieden, dass eine Gewerbeausübung oder freiberufliche Tätigkeit des Mieters in der Mietwohnung vom Vermieter im Einzelfall zu dulden bzw. zu erlauben ist, wenn es zu keinen Störungen anderer Hausbewohner und zu keinen Einwirkungen auf die Mietsache kommt, die höher sind als bei reiner Wohnungsnutzung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Tätigkeit mit Kundenverkehr verbunden ist. Die Grenze ist laut BGH jedoch erreicht, wenn der Mieter in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigt. Dies muss vom Vermieter unabhängig vom sonstigen Grad der Beeinträchtigung nicht geduldet werden und stellt einen Kündigungsgrund dar (BGH, Az. VIII ZR 165/08).

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13.07.2012 entschieden, dass die Betreuung von bis zu fünf fremden Kleinkindern gegen Bezahlung in einer Mietwohnung eine teilgewerbliche Tätigkeit darstellt, die „vom Wohnzweck nicht mehr getragen“ wird. Im verhandelten Fall wurde der Wohnungseigentümer als Vermieter dazu verurteilt, eine entsprechende gewerbliche Tätigkeit seiner Mieterin zu unterbinden. Eine laut Teilungserklärung erforderliche Zustimmung von Seiten der Eigentümerversammlung oder des Verwalters fehlte, überdies hatte die Eigentümerversammlung dem Eigentümer auch die Ausübung einer Tagesmuttertätigkeit durch seine Mieterin per Beschluss sogar untersagt (BGH, Az. V ZR 204/11).

Ein weiteres Urteil des BGH erging am 10.04.2013: Danach darf der Vermieter einem Mieter außerordentlich kündigen, wenn dieser ohne Zustimmung des Vermieters jahrelang in der Wohnung gewerblich Gitarrenunterricht erteilt (Umfang: an drei Werktagen für etwa 12 Schüler), und es dadurch zu erheblichen Streitigkeiten mit Mietmietern wegen der Lärmbelästigung kommt (Az. VIII ZR 213/12).

Nicht immer kommt es jedoch darauf an, dass die berufliche oder gewerbliche Tätigkeit des Mieters konkrete Störungen von Nachbarn oder Beeinträchtigungen der Mietwohnung verursacht. Treten geschäftliche Aktivitäten des Mieters – seien sie freiberuflich oder gewerblich – nach außen hin in Erscheinung, stellt dies auch ohne konkrete Beschwerden oder Beeinträchtigungen einen Kündigungsgrund dar. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter seine Wohnung als Betriebsstätte beim Gewerbeamt anmeldet. In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte ein Mieter sein Einfamilienhaus als Gechäftssitz angemeldet und betrieb von dort aus einen Haismeisterservice sowie die Montage von Aufzügen und andere Dienstleistungen. Auch gegenüber Kunden wurde seine Wohnadresse als Geschäftsanschrift genannt. Der Bundesgerichtshof erklärte die nach einer erfolglosen Abmahnung durchgeführte fristlose Kündigung durch den Vermieter für rechtmäßig (BGH, Beschluss vom 31.7.2013, Az. VIII ZR 149/13). Dass kein Kunden- und Mitarbeiterverkehr in dem Haus stattfand, sah das Gericht hier nicht als entscheidend an.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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