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Bestellerprinzip
english: principle of "whoever employs the estate agent shall pay their fee"
 
Bei einer Provisionsvereinbarung nach dem Bestellerprinzip zahlt derjenige, der den Vermittler beauftragt hat. Das Bestellerprinzip wurde 2015 durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz ins deutsche Recht eingeführt und trat zum 1. Juni 2015 in Kraft. Ziel war es, die frühere Praxis zu unterbinden, nach der Mieter zwei Monatsmieten Provision für die Anmietung einer Wohnung zahlen mussten, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte.

Umgesetzt wurde das Bestellerprinzip unter anderem mit einer Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, nach der Makler von Wohnungssuchenden keine Provision verlangen dürfen, es sei denn, der Vermittler "holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem andern Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten." Auch sind Vereinbarungen unwirksam, mit denen der Wohnungssuchende die Provisionspflicht des Vermieters übernimmt. Der Gesetzgeber versucht, durch seine Formulierungen möglichen Umgehungen von vornherein vorzubeugen.

In der Immobilienbranche wurde das Bestellerprinzip heftig kritisiert, da erhebliche Umsatzeinbußen befürchtet wurden. So wurde davon ausgegangen, dass die Eigentümer die Vermietung künftig selbst in die Hand nehmen würden, um die Courtage einzusparen. In Großstädten hatten sich viele Maklerunternehmen auf die Wohnungsvermittlung spezialisiert. Aus ihrer Sicht stellte die Neuregelung einen verfassungswidrigen Eingriff in die Berufsfreiheit dar.

Zwei Makler und ein Wohnungsmieter hatten durch Eilanträge versucht, das Inkrafttreten des neuen Gesetzes vom Bundesverfassungsgericht aussetzen zu lasssen. Diese Anträge wurden jedoch abgelehnt (Bundesverfassungsgericht, Az. 1 BvQ 9/15, 13.05.2015).

Bei den Maklern scheiterten die Anträge daran, dass eine allgemeine Existenzgefährdung der Branche nach einem Vergleich der durch Verkauf und durch Vermietung erzielten Gesamtumsätze nicht nahe liege, eine individuelle Existenzgefährdung im Antrag nicht geltend gemacht wurde (im Fall des einen Antragstellers), eine Existenzgefährdung nicht durch Zahlen nachgewiesen worden sei (im anderen Fall).

Den Antrag des Wohnungsmieters sah das Gericht von vornherein als unzulässig an. Dieser hatte sich darauf berufen, dass seine künftige Vertragsfreiheit bei der Wohnungssuche durch die Neuregelung eingeschränkt werde. Das Gericht verwies darauf, dass Mieter nicht gehindert seien, weiterhin einen Makler mit der Wohnungssuche zu beauftragen.

Im Sommer 2016 entschied das Bundesverfassungsgericht auch über die gleichzeitig eingereichten Verfassungsbeschwerden ebendieser drei Antragsteller. Alle Verfassungsbeschwerden waren erfolglos. Die des Mieters wurde abermals als unzulässig verworfen. Das Gericht erkannte bei den beiden Maklern an, dass ein Eingriff in ihre Berufsfreiheit vorliege. Hier sei der Eingriff jedoch gerechtfertigt. Der Gesetzgeber dürfe zur Bekämpfung wirtschaftlicher und sozialer Ungleichgewichte in die Freiheit eingreifen, für eine Dienstleistung eine Gebühr zu verlangen. Gerade für wirtschaftlich schwächere Mieter sei das Anmieten einer Wohnung in Großstädten immer teurer und schwieriger geworden – auch durch die Maklerprovision. Der Einsatz des Maklers bei der Vermittlung einer Mietwohnung komme in erster Linie dem Vermieter zugute. Daher sei es legitim, wenn dieser – sofern er Auftraggeber sei – auch die Rechnung bezahle. Wohnungsvermittler würden durch das Bestellerprinzip nicht zur Aufgabe ihres Berufes gezwungen, da die provisionspflichtige Vermittlung von Mietverträgen weiter möglich sei. Einbußen, die dadurch entstünden, dass Vermieter sich nun öfter selbst um die Vermietung ihrer Wohnungen kümmerten, müssten die Makler hinnehmen (Beschluss vom 29. Juni 2016, Az. 1 BvR 1015/15).

Wettbewerbsrechtlich werden folgende Werbemaßnahmen von Maklern als mögliche Umgehung des Bestellerprinzips angesehen und sind daher stark abmahngefährdet: • Hinweis auf Mieterprovision im Exposè nicht entfernt • Hinweis "provisionsfrei!" in Anzeigen als Werbung mit Selbstverständlichkeiten • Zusätzliche Gebühren, zum Beispiel für die Wohnungsbesichtigung.

Die Praxis, statt einer Provision 35 Euro Besichtigungsgebühr von jedem Mietinteressenten zu verlangen, wurde in zwei Urteilen des Landgerichts Stuttgart für unzulässig erklärt. Wie der Vermittler sich und seine Dienstleistung bezeichnet, ist dabei nicht entscheidend – die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen ist Teil der Maklerleistung und unterliegt dem Wohnungsvermittlungsgesetz (Urteile vom 15.6.2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und Az. 38 O 10/16 Kfh).

Das gesetzliche Bestellerprinzip bezieht sich nur auf die Vermittlung von Mietwohnungen.
 
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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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