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Einliegerwohnung
english: granny flat; self-contained flat in or attached to a house
Einliegerwohnung ist die Bezeichnung für vermietete Wohnungen in Eigenheimen, besonders in Dach- oder Kellergeschossen.

Steuerlich

Für die Einliegerwohnung gelten die steuerlichen Bestimmungen für vermietetes Wohneigentum, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Mögliche Steuervorteile können darin liegen, dass Bauherren / Hauskäufer den als Einliegerwohnung vermieteten Teil ihres Wohnhauses abschreiben und zusätzlich die für die Finanzierung von Bau oder Kauf der Einliegerwohnung anfallenden Zinsen als Werbungskosten von der Steuer abziehen können. Der Bundesfinanzhof hat diese Möglichkeit am 25.3.2003 bestätigt (Az. IX R 22/ 01).

Das Finanzamt erkennt die Räumlichkeiten nur als Wohnung an, wenn es sich um mehrere Räume handelt, die das Führen eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Die Räume müssen demnach baulich abgeschlossen sein, einen eigenen Zugang haben und über notwendige Nebenräume, wie mindestens einen Raum mit Kochgelegenheit, ein Bad oder eine Dusche und eine Toilette verfügen.

Eine Einliegerwohnung setzt voraus, dass es nur zwei Wohnungen im Haus gibt und dass die zweite Wohnung vom Vermieter bewohnt wird.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie eindeutig den beiden Gebäudeteilen zuzuordnen sind. Dies kann gesonderte Finanzierungen des Kaufpreises für beide Gebäudeteile erfordern. Bauleistungen für den zu vermietenden Gebäudeteil sollte der Eigentümer von den Bauunternehmen beziehungsweise Handwerksbetrieben separat abrechnen lassen.

Bewertungsrechtlich ist eine Einliegerwohnung dann Bestandteil eines Zweifamilienhauses.

Mietrechtlich

Für die Kündigung des Mietvertrages gelten einige Besonderheiten.

Der Vermieter kann den Mietvertrag für die Einliegerwohnung mit der gängigen dreimonatigen Frist kündigen, wenn er dies auf einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund stützt (z. B. Eigenbedarf), der ihm ein berechtigtes Interesse an einer Vertragsbeendigung gibt.

Zusätzlich hat er aber auch die Möglichkeit, ohne einen solchen Grund zu kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann auf insgesamt sechs Monate. Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass es sich um eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses handelt, die eben wegen des besonderen Mietverhältnisses zulässig ist. Diese erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB gilt nämlich generell nur für Häuser mit zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt. Keine Voraussetzung ist hier jedoch, dass das Gebäude so gestaltet ist, dass Vermieter und Mieter sich ständig begegnen müssen: So bestätigte der Bundesgerichtshof die Möglichkeit der erleichterten Kündigung für ein Gebäude mit zwei Wohnungen (Vermieterin und Mieter), einem von der Vermieterin betriebenen Gewerbebetrieb im Erdgeschoss und weiteren Räumen, die früher als Wohnung genutzt worden waren (Urteil vom 25.6.2008, Az. VIII ZR 307/07).

Diese Kündigungsregeln können nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich geändert werden.
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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