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Erwerberhaftung (Erwerb von Wohnungseigentum)
english: liability of buyer/ purchaser/ transferee (purchase of freehold flat)
 
Grundsätzlich haftet der Erwerber/Käufer einer Eigen­tums­woh­nung nicht für Hausgeldvorauszahlungen oder Son­der­um­la­gen, die zu einem Zeitpunkt rechtswirksam beschlossen und fällig ge­stellt wurden, als der Veräußerer noch als Eigentümer im Grund­buch eingetragen war. Insoweit haftet der Erwerber für Zahlungs­pflichten ge­gen­über der Wohnungseigentümergemeinschaft erst ab Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch. Zahlungs­pflichten, die im Kaufvertrag vereinbart werden, "Lasten- und Kostentragung mit Besitzübergang", begründen eine Ver­pflich­tung nur im Verhältnis Verkäufer-Käufer. Es kann allerdings eine Vereinbarung beziehungsweise eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschafts­ord­nung getroffen werden, wonach der Erwerber grundsätzlich für alle rechtswirksam beschlossenen, aber nicht geleisteten Zah­lun­gen (Zahlungsrückstände) des Voreigentümers haftet.
Diese Vereinbarung gilt allerdings nicht bei Erwerb in der Zwangs­ver­stei­ge­rung, da in diesen Fällen der Erwerb grund­sätz­lich lasten- und kostenfrei erfolgt.

Gegenüber einem Gläubiger der Wohnungseigentümer-Ge­mein­schaft haftet der Erwerber gemäß § 10 Abs. 8, 2. Halbsatz WEG jedoch anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils auch für For­derun­gen, die in einem Zeitraum von fünf Jahren vor seiner Ein­tragung als Eigentümer entstanden oder fällig geworden sind.

Etwas anderes gilt für den Fall des Ersterwerbs vom Bauträger. In diesem Fall haftet der im Grundbuch eingetragene Veräußerer nicht für die Lasten gemäß § 16 Abs. 2 WEG, und zwar auch nicht gesamtschuldnerisch, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist (BGH, 11.05.2012, V ZR 196/11).
 

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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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