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Erbbauvertrag
english: building lease agreement
 
Wird zu Gunsten eines Dritten an einem Grundstück ein Erbbaurecht begründet, schließt der Erbbaurechtsgeber (Eigentümer des Grundstücks) mit dem Erbbauberechtigten einen Erbbauvertrag. Der Erbbauvertrag muss notariell beurkundet werden. In ihm werden die erforderlichen Eintragungsanträge an das Grundbuch gestellt (Eintragung des Erbbaurechts in Abt. II des Grundstücksgrundbuchs, Begründung des Erbbaurechts durch ein Erbbaugrundbuch, Absicherung des Erbbauzinses durch Eintragung einer Erbbaureallast in Abt. II des Erbbaugrundbuchs). Alle Vereinbarungen des Erbbauvertrages werden Inhalt des Erbbaurechts. Dieser kann neben gesetzlich zu treffenden auch sonstige Inhalte haben. Nach § 2 des Erbbaurechtsgesetzes (früher Erbbaurechtsverordnung) sind auf jeden Fall Vereinbarungen zu treffen über
  • die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerkes;
  • die Versicherung des Bauwerkes und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung;
  • die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben;
  • eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall);
  • eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen;
  • die Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf;
  • eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen.
Vereinbart werden kann auch das Erfordernis einer Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts. Wird ein Erbbauzins vereinbart, so wird er wie eine Reallast behandelt. Soll die Möglichkeit eingeräumt werden, den Erbbauzins zu erhöhen, muss die Begrenzung der Erhöhung beachtet werden, wenn das Erbbaurecht Wohnzwecken dient. Die Erhöhung darf in solchen Fällen nicht unbillig sein.

Das Erbbaurecht wird für eine bestimmte Zeit vereinbart. Nach Ablauf der Zeit muss der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das bestehen bleibende Bauwerk bezahlen. Die Höhe der Entschädigung ist Vereinbarungssache. Wenn es zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses einkommensschwacher Bevölkerungskreise bestellt ist, muss der Entschädigungsbetrag mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes (Verkehrswert) betragen. Eine Alternative ist die Verlängerung des Erbbaurechts.
 

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Zuletzt aktualisiert: 15.07.2020
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