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Maklerwerkvertrag
english: contract for broker's services
 
Durch einen Werkvertrag gemäß §§ 631 ff. BGB wird der Unternehmer verpflichtet, einen genau bestimmten Erfolg, das "Werk", herbeizuführen.

Beispiele: Herstellung einer Maschine, Bau eines Büro­hau­ses. Im Gegensatz hierzu verpflichtet sich der Im­mo­bi­li­en­mak­ler nicht, einen bestimmten Erfolg, nämlich den Ab­schluss eines Hauptvertrages, herbeizuführen. Er kann dies auch gar nicht, da insbesondere der künftige Ver­trags­part­ner seines Auftraggebers von ihm wirtschaftlich un­ab­hän­gig sein muss und persönlich mit ihm nicht zu eng ver­bun­den sein darf. Andernfalls würde der Provisionsanspruch nicht entstehen. Nur dann kann er "Maklers Kunst" anwen­den, nämlich zwei freie Partner davon zu über­zeu­gen, einen Vertrag über den Kauf einer Immobilie miteinander zu schließen. Aus diesem Grund kann der Makler den Eintritt des Erfolges nicht versprechen, da er sich sonst womöglich Ansprüchen wegen Nichterfüllung des Vertrages aussetzen würde.

Dagegen hat die neuere Rechtsprechung im Bereich der Fi­nan­zie­rungs­ver­mitt­lung die Möglichkeit des Werkvertrages bejaht. Verpflichtet sich der Makler, einem Kauf­in­ter­es­sen­ten den notwendigen Kredit zu beschaffen, werden die Be­dingungen des Kredits, seine Höhe und Laufzeit festgelegt, so kann dies als Maklerwerkvertrag angesehen werden. Vor allem dort, wo der Makler ein eigenes Interesse an der Auszahlung des Kredits hat, zum Beispiel weil er aus dem An­kauf des nachgewiesenen Grundstücks ebenfalls Provision verdienen will, spricht aus der beiderseitigen In­ter­es­sen­lage alles für einen Werkvertrag.

So beurteilte beispielsweise das Oberlandesgericht Oldenburg eine Vereinbarung als Maklerwerkvertrag, bei der es um ein Finanzierungskonzept für die Renovierung von Eigentumswohnungen im Eigentum der Auftraggeberin ging. Der Makler hatte hier zugesagt, ein „optimales Konzept zur Problemlösung“ vorzubereiten, anzupassen und zu realisieren. Dafür sollte bei Erfolg eine Bearbeitungsgebühr von 5,5 Prozent der Finanzierungssumme plus Mehrwertsteuer gezahlt werden. Zusätzlich sollte die Auftraggeberin mit Abschluss der Vereinbarung eine - im Erfolgsfall anzurechnende - Bearbeitungsgebühr für während des Bearbeitungsprozesses entstehende Kosten von 4.500 Euro plus Mehrwertsteuer entrichten. Dies tat sie auch. Geliefert wurde von Maklerseite lediglich ein Finanzkonzept im Umfang einer DIN A4-Seite. Das Gericht verurteilte den Makler zur Rückzahlung der Bearbeitungsgebühr und erklärte, dass keine weiteren Ansprüche gegen die Auftraggeberin bestanden. Insbesondere sei hier nicht der beim Werkvertrag erforderliche Erfolg eingetreten, es sei also kein „Werk“ vollendet worden. Die Finanzierung sei nicht wie vereinbart realisiert worden (OLG Oldenburg, Urteil vom 19. Mai 2005, Az. 8 U 10/05).

Die Rechtsfolgen der Verweigerung des Kredits durch die Bank können in einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler münden, zum Beispiel weil der Kunde, der auf die Zusage des Maklers vertraut und den Kaufvertrag unterschrieben hat, seinerseits Schadensersatzansprüchen des Verkäufers ausgesetzt ist.

Anmerkung:
Einen Provisionsanspruch aus dem Grund­stücks­kauf­ver­trag kann der Makler auch dann nicht gel­tend machen, wenn dieser Vertrag wirksam zustande ge­kom­men ist. Dieser Betrag steht daher nicht einmal zur Auf­rech­nung gegen den Schadensersatzanspruch zur Verfügung.
 
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Zuletzt aktualisiert: 10.09.2019
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