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Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen durch Mieter
english: non-execution of basic repairs/internal decorative repairs by the tenant
 
Ist der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag fällig und findet keine Durchführung der Arbeiten durch den Mieter statt, kann der Vermieter ihm eine Frist setzen, bis zu deren Ablauf sie durchzuführen sind. Diese Frist wurde bis zur Schuldrechtsreform von 2002 als Nachfrist bezeichnet; heute wird sie vom Gesetzgeber nur noch "Frist" genannt. Im Internet wird oft fälschlich noch die alte Bezeichnung verwendet. Vorschrift: § 281 Abs. 1 BGB.

Ist die Frist ergebnislos abgelaufen, kann der Vermieter die Arbeiten selbst durchführen (lassen) und die Kosten (als Schadenersatz) mit der Kaution verrechnen. Eine Ablehnungsandrohung ist seit der Schuldrechtsreform generell nicht mehr erforderlich. Anders kann dies allenfalls sein, wenn die Ablehnungsandrohung laut Mietvertrag ausdrücklich nötig ist (etwa in alten Verträgen).

Die Dauer der Frist muss angemessen sein, 14 Tage sind laut Kammergericht Berlin ausreichend (Kammergericht Berlin, 30.10.2006, Az. 8 U 38/06). Eine vom Gesetz abweichende vertragliche Regelung, nach der die Fristsetzung überflüssig ist, ist unwirksam (§ 307 BGB). Die Fristsetzung ist jedoch entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert (§ 281 Abs. 2 BGB) – was grundsätzlich auch durch Auszug und Sich-nicht-mehr-Melden passieren kann. Aber: Darüber, was genau als ernsthafte Ablehnung gilt, sind die Gerichte unterschiedlicher Ansicht. Generell geht man davon aus, dass der Mieter in jedem Fall nur ernsthaft ablehnen kann, wenn er vorher darüber informiert worden ist, welche Arbeiten er im Einzelnen durchzuführen hat (Kammergericht Berlin, 30.10.2006, Az. 8 U 38/06).

Hat der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen und will der Vermieter diese als nicht ausreichend beanstanden, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB konkret die einzelnen Mängel darlegen und den von ihm beanstandeten Zustand beschreiben. Nur so kann der Mieter erkennen, inwieweit er seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt haben soll. Der reine Hinweis auf "nicht fachgerechte Schönheitsreparaturen" ist ohne nähere Angaben nicht ausreichend (Kammergericht Berlin, 22.1.2007, Az. 12 U 28/06).
 
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Zuletzt aktualisiert: 18.12.2019
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