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Umwandlung
english: change; transformation; conversion; commutation; reconversion; reorganisation
 
Als Umwandlung bezeichnet man einen Vorgang, bei dem Mietshäuser in die Rechtsform von Wohnungs- und Teileigentum überführt werden, meist zu dem Zweck, bei Verkauf der einzelnen Einheiten einen höheren als den für den Erwerb bezahlten Gesamtpreis zu erzielen. Die Möglichkeit der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch Umwandlung führte Ende der 80er Jahre zu einem Umwandlungsboom mit sozial nicht mehr hinnehmbaren Erscheinungsformen.

Es kam zu so genannten "Entmietungen". Erschweren wollten deshalb die Baubehörden die Umwandlung von Altbauten dadurch, dass sie die Anforderungen für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen in die Höhe schraubten. Sie sollten nur noch erteilt werden, wenn alle geltenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen hinsichtlich Schall-, Wärme- und Brandschutz erfüllt waren. Dieser Praxis hat der gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes mit seinem Beschluss vom 30.06.1992 einen Riegel vorgeschoben. Für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist also nach wie vor lediglich der Nachweis der räumlichen Abgeschlossenheit in einem physischen Sinne erforderlich.

Eine Umwandlung bewirkt, dass den zum Umwandlungszeitpunkt im Objekt wohnenden Mietern ein besonderer Kündigungsschutz zuwächst. Es gilt im Fall der Umwandlung nach den Vorschriften des BGB generell eine drei-jährige Kündigungssperrfrist, an die die normale Kündigungsfrist anschließt.

Allerdings sind die Bundesländer ermächtigt, durch Verordnung Gemeinden oder Gemeindeteile festzulegen, in denen die Kündigungssperrfrist auf bis zu zehn Jahre erhöht werden kann. Es darf sich dabei nur um Gebiete handeln, bei denen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erheblich gefährdet ist.

Seit der Mietrechtsreform vom Mai 2013 gilt die Kündigungsbeschränkung entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Das früher oft genutzte "Münchner Modell" der Umwandlung ist damit unzulässig geworden.

Zu Gunsten des Mieters besteht ferner nach Umwandlung seiner Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Eingang der Verkaufsmitteilung beim Mieter ausgeübt werden kann. Das gesetzliche Vorkaufsrecht bei Umwandlung mit öffentlichen Mitteln geförderter Wohnungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz, das dem Mieter eine Zeit von sechs Monaten für die Entscheidung einräumt, wurde von den Neuregelungen im BGB nicht berührt.

Das Vorkaufsrecht des Mieters soll dem Bundesgerichtshof zufolge nicht greifen, wenn ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus an drei Investoren verkauft wird, die anschließend in Eigenregie ohne vertragliche Vereinbarung mit dem Verkäufer eine Teilungsvereinbarung treffen und Wohneigentum begründen. Grund: Eine Wohneinheit, an der ein Vorkaufsrecht bestehen könnte, ist bis zur Teilung noch gar nicht klar zu definieren (BGH, Urteil vom 22.11.2013, Az. V ZR 96/12).

Vereitelt der Vermieter das Vorkaufsrecht des Mieters dadurch, dass er ihn über Umwandlung und Verkauf der Mietwohnung nicht wie gesetzlich vorgeschrieben informiert, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Dieser kann auch einen entgangenen Gewinn umfassen, wenn der Mieter später Gelegenheit zum Kauf der Wohnung für einen höheren Preis erhält (BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. VIII ZR 51/14).

Heute sind Umwandlungen vor allem in Ostdeutschland im Rahmen der Privatisierung des Wohnungsbestandes gewollt. Dabei stehen vor allem Bemühungen im Vordergrund, die Mieter als Käufer für das durch Umwandlung entstehende Wohneigentum zu gewinnen.
 

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Zuletzt aktualisiert: 29.05.2019
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