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Aufbauhypothek
english: development mortgage
 
Eine Aufbauhypothek ist ein Grundpfandrecht nach dem ehemaligen Zivilgesetzbuch (ZGB) der DDR. Dort war sie in § 456 geregelt. Sie wurde zugunsten von Kreditinstituten eingetragen, um Baumaßnahmen abzusichern. Das ZGB bestimmte, das auf die Aufbauhypothek die Regelungen über die Hypothek entsprechend anzuwenden waren. Sie hatte allerdings Vorrang vor anderen Hypotheken. Bestanden mehrere Aufbauhypotheken, waren diese gleichrangig.
Die Vorrangregelung wurde zwar durch das 1. Zivilrechtsänderungsgesetz von 1990 aufgehoben, ist jedoch gemäß § 3 des Gesetzes weiter anzuwenden auf Rechte, die vor dem 1.7.1990 begründet wurden.

Bei einer „Kreditausreichung“ im Zusammenhang mit staatlich angeordneten Baumaßnahmen war es möglich, dass eine Aufbauhypothek auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Grundstückseigentümers eingetragen wurde. Teilweise wurde die Eintragung vom staatlichen Verwalter eines Grundstücks verfügt, wobei nicht in allen Fällen tatsächlich Baumaßnahmen stattfanden.

Da im Grundbuch eingetragene Aufbauhypotheken im Prinzip weiter Bestand haben, sorgen sie auch immer noch für Rechtsstreitigkeiten. So können Käufer oder Erben von Grundstücken sich mit einer solchen Grundstücksbelastung konfrontiert sehen; womöglich besteht die Aufbauhypothek zugunsten eines Geldinstituts, welches über Jahre aufgelaufene Zinsen geltend macht.

Ein wichtiges Urteil dazu erging beim Bundesverwaltungsgericht am 13.12.2000 (Az. 8 C 31.99). Hier ging es um die Frage, inwieweit Erben eines mit Aufbauhypotheken belasteten Mehrfamilienhauses diese zu übernehmen hätten.

Darin wies das Gericht darauf hin, dass § 16 Abs. 5 Vermögensgesetz für eingetragene Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte zur Sicherung von Baukrediten, die durch einen staatlichen Verwalter bestellt wurden, besondere Regelungen trifft. Aufgedrängte Grundpfandrechte dieser Art müsse der Berechtigte nur dann übernehmen, wenn die gesicherten Aufwendungen auch heute noch wertsteigernde oder werterhaltende Auswirkungen auf das Grundstück hätten.

Könne der Berechtigte nachweisen, dass eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme nicht stattgefunden habe, seien solche Grundpfandrechte nicht zu berücksichtigen (§ 16 Abs. 5 Satz 4 VermG). Durchgeführte Baumaßnahmen dagegen sollten nur in dem Umfang berücksichtigt werden, in dem bei der Rückübertragung noch davon auszugehen sei, dass die Maßnahme zu einer Wertsteigerung oder Werterhaltung geführt habe. Dementsprechend müssten von der Hypothek Abschläge nach Maßgabe von § 18 Abs. 2 VermG vorgenommen werden.

Die Anordnung der staatlichen Verwaltung eines Grundstücks gehöre zu den Schädigungstatbeständen, welche eine Anwendung des Vermögensgesetzes ermöglichten. Die nach einer solchen Anordnung durch den staatlichen Verwalter bestellten Grundpfandrechte seien selbst eine wiedergutzumachende Schädigung, soweit der Berechtigte nicht im Einzelfall von einer dauerhaften Bereicherung profitiere.

Das Bundesverwaltungsgericht bestätigte diese Ansicht auch mit seiner Entscheidung vom 24.4.2002 (Az. 8 C 21. 01):

„Der Berechtigte oder sein Rechtsnachfolger soll für die ihm aufgedrängten Grundpfandrechte nur unter der Voraussetzung einstehen, dass sich durch sie gesicherte Aufwendungen heute noch wertsteigernd oder werterhaltend auf das zurückübertragene Grundstück auswirken.“

Zu den Abschlägen bei Aufbauhypotheken und zu deren Erlöschen entschied auch das Verwaltungsgericht Berlin (Urteil vom 27. Mai 2010, Az. 29 A 186.08).
Anwaltliche Beratung ist bei Problemen mit Aufbauhypotheken unbedingt zu empfehlen.
 

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Zuletzt aktualisiert: 24.07.2018
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