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Altbau / Neubau
english: old building/ new building
Zwischen Alt- und Neubau wird in vielen Rechtsgebieten unterschieden. Sie sind aber allgemeingültig an keiner Stelle genau definiert. Es handelt sich vielmehr um ein Unterscheidungsmerkmal, welches vorwiegend wohnungswirtschaftlich und steuerlich von Bedeutung ist. Je nach Art der Vorschrift sind die Abgrenzungen unterschiedlich:

1. Wohnungswirtschaft

Alle Wohnungen, die nach dem 20.06.1948 (Tag der Einführung der Deutschen Mark) bezugsfertig geworden sind, gelten im Sinne der Neubaumietenverordnung im Rahmen des preisgebundenen Wohnungsbaus als Neubauten. Im Umkehrschluss ergibt sich daraus, dass die vorher fertiggestellten Wohnungen dem Altbau zuzuordnen sind.

2. Steuerrecht – Begriff der Fertigstellung

Bei der steuerlichen Unterscheidung zwischen Alt- und Neubau kommt es in der Regel auf den Zeitpunkt der Fertigstellung an. Ein Objekt gilt als fertiggestellt, wenn alle wesentlichen Arbeiten ausgeführt worden sind und die Wohnung bewohnbar ist. Ob es bereits durch die Baubehörde abgenommen wurde, ist steuerlich unbedeutend. Zieht der Eigentümer bereits in das Haus ein, bevor alle wichtigen Arbeiten abgeschlossen sind, so gilt das Objekt als nicht fertiggestellt. Solche wichtigen Arbeiten sind zum Beispiel der Einbau von Türen oder Fenstern, sanitären Einrichtungen oder der Anschluss an die Versorgungsleitungen. Es muss die Möglichkeit zum Anschluss einer Küche bestehen. Geringfügige Restarbeiten schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Auch ist für die steuerliche Fertigstellung nicht die endgültige Gesamtfertigstellung (einschließlich Außenanlagen) maßgeblich.

2.1. Selbstgenutzte Immobilien

Eine Immobilie galt im Sinne des Eigenheimzulagengesetzes als Neubau, wenn sie spätestens bis zum Ende des zweiten auf das Jahr der Fertigstellung folgenden Jahres angeschafft worden ist. Bei Anschaffung eines Objektes im Jahr 2004 muss für einen Neubau die Fertigstellung somit im Jahr 2002, 2003 oder 2004 erfolgt sein. Ob ein Objekt schon einmal bezogen (= gebraucht) war, war für die Abgrenzung Altbau/Neubau hier unerheblich. Mit Abschaffung des Eigenheimzulagengesetzes ab 01.01.2006 ist diese Unterscheidung irrelevant geworden.

2.2. Vermietungsobjekte

Die Abgrenzung zwischen Alt- und Neubau ist für die Art und Höhe der Abschreibung von Bedeutung. Die attraktiveren Abschreibungen, wie degressive AfA oder erhöhte AfA, konnte bislang der Eigentümer nur für einen steuerlichen Neubau beanspruchen. Ein solcher liegt vor, wenn die Immobilie im Jahr der Fertigstellung angeschafft wird. Ein beispielsweise im Jahr 2001 fertiggestelltes Objekt gilt somit nur dann als Neubau, wenn dieses auch im selben Jahr vom Verkäufer (zum Beispiel einem Bauträger) an den Käufer übergeben worden ist. Wird eine bautechnisch neue Immobilie erst im Folgejahr der Fertigstellung angeschafft, dann liegt ein steuerlicher Altbau vor. Bei erheblichen Sanierungen kann auch bei einer Altimmobilie ausnahmsweise ein steuerlicher Neubau vorliegen, wenn im Zuge der Baumaßnahmen auch die wesentliche Substanz, wie die tragenden Gebäudeteile, erneuert worden ist.

Eine stichtagsbezogene Altersunterscheidung ergibt sich bei der normalen AfA, wo zwischen Fertigstellungszeiträumen vor dem 01.01.1925 (2,5 Prozent AfA) und solchen nach dem 31.12.1924 (zwei Prozent AfA) unterschieden wird.

 
SIEHE / SIEHE AUCH:
 
Absetzung für Abnutzung (AfA)

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Zuletzt aktualisiert: 30.06.2017
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