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Ankaufsverpflichtung
english: obligation to purchase; acquisition commitment
 
Eine Ankaufsverpflichtung, in der sich ein Kaufinteressent auf Veranlassung eines Maklers verpflichtet, das Objekt zu erwerben und andernfalls bei Nichterwerb trotzdem die Provision zu bezahlen, ist in der Regel unwirksam. Denn diese ist aufgrund Fehlens der nach § 311b BGB erforderlichen notariellen Beurkundung formnichtig. Wird eine solche Vereinbarung in formularmäßiger Form getroffen, dürfte es sich auch um eine überraschende und damit unwirksame Klausel nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bürgerlichen Gesetzbuches handeln.

Darüber hinaus kann ein Makler bei der Verwendung einer solchen Ankaufsverpflichtung generell seinen Anspruch auf den Maklerlohn verlieren. Verschweigt er dem Kunden, dass eine Ankaufsverpflichtung ohne notarielle Beurkundung nicht formwirksam ist, verstößt er gegen seine Treuepflicht aus dem Maklervertrag. Auch wenn alle üblichen Voraussetzungen des Provisionsanspruches vorliegen, verliert er diesen dann doch nach § 654 BGB. Diese Vorschrift betrifft zwar nach ihrem Wortlaut nur den Fall, dass der Makler absprachewidrig auch für den anderen Partner des Kaufvertrages tätig geworden ist. Die Gerichte wenden die Regelung jedoch auch auf andere Fälle an, in denen der Makler unter vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in wesentlicher Weise zuwidergehandelt hat – wie etwa, indem er durch formnichtige Vereinbarungen Kaufdruck erzeugt (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.10.1980, Az. IVa ZR 35/80).

Erbbaurecht

Auch in Erbbaurechtsverträgen kommt es vor, dass eine Ankaufsverpflichtung des Erbbaurechtsinhabers vereinbart wird. Dem BGH zufolge ist eine schuldrechtliche Vereinbarung, nach welcher der Erbbauberechtigte auf Verlangen des Eigentümers zum Ankauf des Erbbaugrundstücks verpflichtet ist, grundsätzlich zulässig. In einer Reihe von Fällen haben Gerichte jedoch derartige Vereinbarungen als sittenwidrig und damit als nichtig angesehen. Auch ein Verstoß gegen die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen ist denkbar. So beurteilte der BGH eine notarielle Erbbaurechtsvereinbarung mit Ankaufspflicht als unwirksam, weil diese sich (nach Ablauf der ersten zehn Jahre) über die gesamte restliche Vertragsdauer des Erbbaurechts erstreckte. Der Käufer werde dadurch unangemessen benachteiligt, da er jederzeit zum Ankauf des Grundstücks gezwungen werden könne – auch dann, wenn er bereits ein fortgeschrittenes Alter erreicht habe. Wenn er den Hauskauf dann als Rentner mit einem Kredit finanzieren müsse, sei die Altersversorgung in Gefahr (BGH, 17.5.1991, Az. V ZR 140/90). Für Erbbauberechtigte ist der Abschluss von Verträgen mit einer Ankaufspflicht oft nicht empfehlenswert.
 
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Erbbaurecht
Maklervertrag
Verwirkung

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Zuletzt aktualisiert: 06.11.2018
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